第一章绪论第一章绪论第一节物业概述房地产是现代社会的重要经济 ...

第一章绪论第一章绪论第一节物业概述房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，随着房地产业的发展带来的对物业管理业务的需求已经摆在开发商和业主面前，对这部分经济资源进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。国际上通行的物业管理已经运行了一个多世纪，而中国的物业管理业务是在改革开放、推行社会主义市场经济以后逐渐从社会经济生活中分离出来的。物业管理在中国是蓬勃发展的新兴行业，是在房地产经济资源数量不断增加的基础上对存量固定资产进行市场化经营而产生的一种新需求。一、物业的含义一般认为，“物业”一词是由我国香港传入内地的，其英语单词为“Estate”或“Property”，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等。这是一个广义的范畴。而我们经常所说的物业，则是一个狭义的范畴，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其设备、设施和相关的场地。其中各类建筑物是指住宅小区、综合商住楼、别墅、写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库等，既可以是一个建筑群，也可以是一个单体建筑；配套设施、设备是这些建筑物内外附属的各类设备、公共市政设施；而相关场地是指和这些建筑物相邻的庭院、绿地、道路等。物业可大可小，一个单元住宅是一个物业，一座大厦也是一个物业，一所学校、一个体育场馆也是一个物业。物业是具体的、独立的单元性房地产。同一个建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。由物业的定义我们可以看出，一个完整的物业应该包括以下几个组成部分：（1）已经建成并具有使用功能的各类建筑物，即供居住和非居住的建筑物；（2）与上述建筑物相配套的设备（含生产设备）和市政、公用设施；（3）与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、物业区域内的非主干道路等；（4）附着在上述实体上的各项权益。二、物业的基本性质世界上任何事物都有自己特有的属性，物业也不例外。明确物业的属性，对于深刻理解并掌握物业的本质内涵，了解物业管理的本质，掌握物业管理运行规律，搞好物业管理有着十分重要的意义。 1. 物业的自然属性物业的自然属性又称物理属性，或物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会属性的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要表现如下。（1）物业的二元性。物业的物质实体表现为具有特定用途和明确属性的建筑物，任何建筑物的基础都是建立在土地之上的，从而成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会中，物业大多是指土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元的组成比重是不同的。例如，城市物业建筑面积与土地面积的比值一般高于农村；而经济、文化、商业中心物业建筑面积与土地面积的比值一般高于重工业基地。物业的这种二元性，是其一般商品所不具备的，它决定了物业兼有土地与建筑物两方面的性质。（2）物业的固定性。土地是不可移动的。这里所说的不可移动性，并不是指泥土或者地下埋藏的东西不可移动，也不是指地质地貌不可改变，而是指土地的空间方位、位置的确定性。土地是不可移动的，那么作为依赖于土地之上的各类建筑物，不管其形状如何、性能怎样、用途是什么，也是不能随便移动的。当然，随着现代科学技术的发展，有些建筑物，甚至整座楼宇，都可以移位。但是总不能像其他商品一样，把这块土地连同其上的建筑物装上火车、轮船或飞机运往另外一个地方。土地和各类建筑物是不可移动的，那么与各类建筑相配套的设施，如管道、道路、电缆等也是不可移动的，这就像手、脚、血管长在人的身上，是人体的有机组成部分一样，缺少了它们，人也就会失去部分甚至整体的功能。这就是说物业在空间位置上是不可移动的。（3）物业的有限性。物业的有限性主要是由土地供给的有限性决定的。因为土地的绝对数量是有限的，且具有不可再生性，而用来开发建设的土地就更有限了。随着社会经济的发展，土地面积在日益减少，人类只能在有限的土地上开发建设，从而使物业的数量受到一定的限制。同时，建筑材料、建筑技术、建设资金等物业建设所必需的相关资源的有限性也决定了物业的供给是有限的。（4）物业的差异性。物业的差异性也可以称为物业的多样性或单一性。就土地而言，处在不同地理位置或区位的物业是不同的。就建筑物本身而言，由于建筑物的结构、功能、自然环境、技术经济条件不同，形成了物业形式上的多样性。不管房地产多么简单，哪怕只是一间小屋；也不管它有多大，几万甚至几十万平方米规模；结构多么复杂，内容多么繁多，用途多么广泛，它们都是单件产品。房屋建筑不可能像其他工业品一样，可以按照同一套图纸、同一个模具或原料进行“原版复制”，即使是按照同一套图纸或原料进行复制，它们也因为房屋在建造过程中所使用的材料和消耗的劳动，即物化劳动和活劳动消耗的不同而不同，世界上不存在完全一样的建筑物。同时，人们在建造一处建筑物，特别是比较大型的建筑物的时候，往往还要力求表现或追求一种理念或艺术视觉效果，这就使各类建筑物更加丰富多彩。因此，也可以说房地产、物业在形式和内涵上都具有多样性，是无数个个性的统一。

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