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房地产开发与经营业/房地产业
中粮地产(000031)
评级：
上次评级：
增持
增持 ￥40 上次预测： ￥45.52 ￥26.59
集团再次注入资产后竞争优势将更为突出
孙建平
021-38676316 sunjianping@gtjas.com
目标价格：
当前价格：
2008.02.24
交易数据
52 周内股价区间（元） 总市值（百万元） 总股本/流通 A 股 （百万股） 流通 B 股/H 股 流通股比例 日均成交量（百万股） 日均成交值（百万元）
本报告导读：
依据公司公告梳理中粮集团和中粮地产房地产资源，对中 粮地产的业务模式和竞争优势再次做出评价，维持增持。
投资要点：
公司公告大股东中粮集团拟通过定向增发或者其他形式再次注入 9 家控 股子公司股权。经过前次配股收购和此次注入，大股东基本把住宅开发 类业务平移给了中粮地产，兑现了当年收购深宝恒及后来股改的承诺。 中粮地产拥有“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成 长性。工业地产贡献场租和工缴费两种稳定的现金流，在房贷紧缩背景 下对住宅开发业务构成了支持。住宅地产在中粮集团入主后获得了长足 发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。 中粮地产现有业务资产质量高、盈利能力强。123 万平米工业地产属于 具有很高重估价值和将来可能变为商业开发地的隐蔽资产；住宅开发地 价成本低、别墅占 60%、未来将进入结算高峰期；拥有招商证券、招商 银行和金瑞期货金融股权，每股重估增值 2.2-5.3 元。 大股东中粮集团实力雄厚，在多项主业中属于行业排头兵，拥有众多的 著名品牌。预计房地产主业将是集团成长最快的主业；此次注入后集团 还拥有凯莱系列酒店、亚龙湾半岛旅游地产和中粮广场等商业地产。 集团再次注入 9 家公司股权有望增加上市公司 240 万平米建筑面积土地 储备，注入的大部分为别墅，盈利能力强，09 年开始进入结算高峰期。 此次注入后中粮地产将拥有 464 万平米项目储备，将拥有 270 万平米供 给日益减少的别墅；城市布局从单一的珠三角向长三角和环渤海扩张。 若考虑资产注入及其股本扩张，以 20%为中数，则 08-09 年注入资产后 摊薄后 EPS 大约 1.2 元和 2 元。 中粮地产现有项目资源可为在 08-09 年可产生 EPS 分别为 1.02 和 1.6 元， 没有考虑天津河东一级土地开发收益、工业出租收益和招商证券分红。 因公司存在已明 重大资产注入，25 倍 09 年动态 PE 对应 12 个月目 标价为 40 元，维持增持投资评级，建议高度关注基本面的变化。
财务摘要（百万元）
主营收入 (+/-)% 经营利润（EBIT） (+/-)% 净利润 (+/-)% 每股净收益（元） 每股股利（元）
12.50～45.10 24,114 907/493 0/0 0.54 12.8 344.7
资产负债表摘要（12/06A）
股东权益（百万元） 每股净资产 市净率 净现金（百万元）
1337.84 1.9 14 -535
EPS （元）
Q1 Q2 Q3 Q4 全年
2006A
0.05 0.08 0.03 0.11 0.27
2007E
0.02 0.37 0.01 0.16 0.56
52周内股价走势图 % 中粮地产
346 296 246 196 146 96 03/07 07/07 09/07
深证成份指数
12/07
升幅(%) 绝对升幅 相对指数
1M 0.0 15.2
3M 12.0 32.0
12M 158.3 96.7
2005A
366 6% 92 -9% 113 13% 0.57 0.06

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