关键词 责任编辑唐宏伟本版主笔唐佳执行编辑周颖星期日近日召开的市十三届人大常委会第 三十一次会议上, 市委副书记、 市长韩正 表示, 加大保障性住房建设和筹措力度, 落实公平公正分配,进一步降低准入门 槛, 使一批年轻白领也能纳入保障. 可以肯定的是, 明年, 上海将进一步 放宽共有产权保障房( 经济适用房)的 准入标准. 其中, 家庭人均月收入标准有 望放宽至 4000 元以上.这也意味着, 更 多的小白领也将被纳入经济适用房的保 障范围. 本市住房困难的大龄结婚家庭、 青年职工等群体,在逐步放宽准入标准 后将成为主要受益对象. 市政府新闻办官方微博 " 上海发布" 日前发布了一则 " 共有产权保障房准入大 门会开更大" 的微博称, 共有产权保障房 受到住房 " 夹心层" 的欢迎. " 明年门会开 更大吗? 月入 4000 多元、 小有积蓄的小白 领能纳入吗?权威消息是: 一定会!" 上海自正式开展经适房供应试点工作 以来, 已多次放宽准入标准, 特别是人均 收入和财产标准.去年 8 月, 市政府决定 在全市推开经济适用住房申请供应工作, 并调整放宽了申请准入标准, 其中家庭人 均月可支配收入限额由 2300 元调整为 2900 元,家庭人均财产限额由 7 万元调 整为 9 万元.今年 3 月, 市政府再次放宽 准入标准, 将3人及以上申请家庭人均月 可支配收入限额由 2900 元调整为 3300 元, 家庭人均财产限额由 9 万元调整为 12 万元.2 人及以下申请家庭的收入和财产 标准在此基础上进一步上浮10%. 盘点 房地产市场 最艰巨的一年 对于房地产市场来说 2008 年是 最困难的一年 2010 年是 极复杂的一年 而即将过去的 2011 年则是 最艰巨的一 年 同时 这一年毫无疑问是当仁不让的楼市 政策年 上半年各类调控政策频频出台 令人目不暇接 从下半年上海的商品 住宅市场走向看 这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的作用 与此同时 这一年的另一个关键词是 如火如荼建设中的保障房 年初下达的 26.6 万套保障性住房的建设和筹措总目标 11 月底就完成了 这意味着保障房对于市民已不是遥不可及 本期 楼经 将首先盘点这些购房者关注的话题 以便大家拿捏 自己下一步的购房预期 限购将继续执行 商品住宅限购政策已是板上钉钉的事了.市 十三届人大常委会召开的第三十一次会议上, 市 委副书记、 市长韩正表示, 在住房方面, 上海将继 续严格贯彻执行国家有关调控政策,继续加大房 地产市场调控力度, 继续执行住房限购政策, 进一 步巩固调控成果, 促进房地产市场健康发展. 尽管业内普遍认为这个消息 " 不意外" . 但是 还是会给房地产市场带来一系列影响—— —买卖双 方观望将持续到明年年初、开发商高端产品加入 降价阵营、 新产品主要做 " 跑量" 的小户型、 中介 花在一手房上的精力仍然大于二手房…… 中央经济工作会议已 定调 " 并不意外" 、 " 一点也不意外" . 当记者就此 消息采访开发商、 中介及研究机构的学者时, 得到 最多的回答都是这几句. 在专家看来,中央经济工作会议明确定调明 年要坚持房地产市场调控政策不动摇,促进房价 合理回归.上海楼市限购政策 2012 年也将继续 延期执行,在他们看来是对中央经济工作会议楼 市调控继续执行的明确回应. 而且随着年终临近,华南部分城市及海口已 明确提出 2012 年限购政策将延期继续执行. 对高端市场影响较大 当然,这一消息的发布不可能对市场没有影 响. 业内认为上海楼市 " 限购" 延期对高端市场的 影响最大, 同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 这 种影响不在于限购政策层面本身,而在于因限购 延期执行对开发商未来市场预期的判断,这种限 购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发 企业对于未来市场预期更悲观,有可能会导致高 端楼盘加入降价阵营. 但高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法, 降价也不一定引起市场成交量的反弹, 从降价幅度 来讲, 以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让 利, 或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就能 激活成交量. 而中高端项目尤其是豪宅项目降价不 一定会带来这样的市场效果. 这主要和中高端楼盘 本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有 一定的虚高有关. 降价也不一定能引起市场成交量 的反弹, 这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定 位的房企 2012 年生存状况更悲观. 面临依然严峻的形式,业内普遍认为开发商 将继续坚持高速周转的市场策略, 以现金为王, 在 适当时机继续坚持 " 策略性降价" , 或大幅优惠促 销, 回笼资金. 市场观望将持续到明年初 而对于普通购房者来说,恐怕心理影响较为 深远.限购继续执行这一消息肯定会影响消费者 对市场的预期.如非急着结婚或换房的客户可能 会再观望一段时间, 而目前正在挂牌的房东, 如果 急着要出手,一定会跟进降价,幅度也许会达到 10%左右, 但如果不想急卖的房东, 则有可能干脆 转售为租, 造成市场上挂牌房源数量更少. 从中介企业的角度看, 限购政策的延续必将改 变他们的传统运营模式.现在中介门店花在一二 手房的交易比例最高已是二八开,八成交易量是 代理一手房, 只有二成是二手房交易. 德佑地产研 究中心主任陆骑麟认为, 由于明年初, 二手房的交 易难有起色,因此今年中介的一二手联动势必将 继续.一手代理的业务量一定不会低于 50%. 政策 目前,本市房产税试点实行差别化税率, 将"新建商品住房平均销售价格" 作为界定税 率标准,引导住房消费.即适用税率暂定为 0.6%, 但对应税住房每平方米市场交易价格低 于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍(含2倍)的, 税率可暂减为 0.4%. 从10 月1日起,重庆开始对主城区内符 合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产 税, 成为国内首个对存量住房开征个人住房房 产税的城市. 回顾 展望 1 月初,正当人们还在焦急地等待房产税 的消息时, 《 国务院办公厅关于进一步做好房 地产市场调控工作有关问题的通知》, 即"国八条" 横空出世, 其中最核心的规定就是 " 限 购令" , 这个词汇绝对是 2011 年各地楼市报道 出现频率最高的词汇.主要内容为 " 原则上对 已拥有 1 套住房的当地户籍居民家庭、 能够提 供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证 明的非当地户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含 新建商品住房和二手住房);对已拥有 2 套及 以上住房的当地户籍居民家庭、 拥有 1 套及以 上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定 年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 当地户籍居民家庭, 要暂停在本行政区域内向 其售房." 另外一个杀手锏就是限贷.对贷款购买第 二套住房的家庭,首付款比例不低于 60%, 贷 款利率不低于基准利率的 1.1 倍. 两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感 觉,很快就有头脑清醒的人意识到了 " 国八 条" 的威力. " 今年刚过元旦的时候, 我们本以为市场 会好一点, 但是一看到 ' 国八条' 的内容, 我就 觉得今年的市场肯定好不了, 尤其是对中心城 区的高端市场. " 21 世纪不动产静安区总监李 栋表示, 原因很简单, 有钱的人被限购, 有资格 买房的人又没钱买中心城区的高端房. 易居房地产研究院综合研究部部长杨红 旭在 " 国八条" 公布次日就在晨报发表评论, 称"国八条" 异常强悍,房价恐怕真要 " 从了" . 国八条 " 国八条" 出台后不久, 上海就公布了 《 关 于本市贯彻落实 < 国务院办公厅关于进一步 做好房地产市场调控工作有关问题的通知 > 的实施意见》, 共九条措施, 故得名 " 沪九条" . 从内容上看, 基本是再次强调 " 国八条" 的内 容, 并推出了一些实施细则, 如在房贷部分加 入了公积金内容: 对为改善居住条件购买第二 套住房的, 住房公积金个人贷款首付比例不低 于60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍. 今年 7 月, 由于之前市场出现一些通过补 开税单来规避限购政策的情况, 上海又出台了 " 新沪四条" , 规定非本市户籍居民家庭持 《 个 人所得税完税凭证》购房的, 个人所得税的申 报日期须符合 " 自购房之日起算的前 2 年内累 计缴纳满 12 个月" 的规定, 补缴的不予认可. 堵上了补税单的漏洞. 此外, " 新沪四条" 还要求加强商品住房 预订行为监管.未取得预售许可或未办理现房 销售备案的商品住房项目, 房地产开发企业不 得以认购、 预订、 排号、 发放 VIP 卡等方式, 向 买受人收取或变相收取定金、 预订款等性质的 费用; 也不得通过商业网站以认筹、 发放 VIP 卡、网络团购等方式收取或变相收取定金、 预 订款等性质的费用. 沪九条 和 新沪四条 今年 3 月, 国家发改委出台 《 商品房销售 明码标价规定》, 后被业内解读为 " 一房一价" 规定,很快上海物价部门也出台实施细则, 规 定从 5 月1日起,商品房销售必须明码标价. 对违反明码标价规定未执行 " 一房一价" 的房 地产开发企业, 将处以每套房 5000 元的罚款. 构成价格欺诈的, 将没收违法所得, 并处违法 所得 5 倍以下罚款; 没有违法所得, 处5万元 以上 50 万元以下罚款. 根据国家发改委 " 一房一价" 的规定, 开发商 需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、 土地使用起止年限、 套内面积、 优惠折扣、 每套 商品房销售状态、 楼号、 楼层、 房号、 每平方米 单价、 每套销售总价、 物业服务内容和收费标 准等超过 30 多项内容. 根据 《 商品房销售明码标价规定》要求, 商 品房销售明码标价后,各地开发商可自行降 价, 但涨价必须重新申报.不过在实际执行的 初期, 一些开发商采取了 " 高报低开" 的策略. 一房一价 房产税 关键词 保障房 回顾 经适房 2 万余户家庭完成选房 今年全市按照 2010 年和 2011 年 设定的不同准入标准,分两批开展申请 受理、 摇号排序以及选房购房工作. 第一批次申请供应上半年在全市中心 城区和闵行、 宝山、 青浦共 13 个区展开, 执行人均月收入 2900 元以下、 人均财产 9 万元以下的准入标准, 申请审核和轮候 选房工作已顺利完成,全面进入购房签 约阶段. 13 个区累计受理申请 3.3 万户, 符合准入条件的家庭 2.8 万余户, 签订选 房确认书的家庭 2.5 万余户, 预计年底可 大部分完成申请家庭签约工作.第二批 集中申请审核工作下半年在全市所有区 ( 县)分期开展, 执行人均月收入 3300 元以下、 人均财产 12 万元以下的准入标 准, 目前受理工作已全部完成, 全市累计 受理超过 1.1 万户, 各区县正在抓紧推进 " 两级审核、 两次公示" 等工作, 有条件 的区将在年内完成摇号排序. 市级统筹公租房即将供应 今年公共租赁住房试点供应共有两 个项目,分别为市地产集团开发的华泾 馨宁公寓和市公积金中心收储的新江湾 尚景园项目, 均为市级统筹房源.其中, 华泾馨宁公寓共约 2900 套住房,主要 供应给徐汇、 闵行、 黄浦、 长宁、 普陀等 区; 新江湾尚景园共约 2200 套住房, 主 要供应给杨浦、 虹口、 闸北、 黄浦等区. 目前,试点供应的相关工作已基本 准备就绪. 市房管局对供应对象、 供应标 准、 供应方式作了原则规定. 市地产集团 和市公积金中心正 按照本市公共租赁 住房的有关规定, 委 托专业机构开展对 市场租金的调查评 估,测算运行成本, 按" 略低于市场租 金" 的原则确定租金 价格, 报价格管理部 门和房管部门备案. 廉租房降低门槛 本市今年还大幅度放宽了本市廉租 住房申请条件,对租金补贴方式进行调 整完善,同时也对有关要求作了进一步 明确. 此次政策调整, 一方面继续扩大廉 租住房受益面,努力解决不符合原有廉 租住房条件但购买经适房又 存在困难的 " 下夹心层"住房 困难家庭问题;另一方面进一步完善廉 租房、 经济适用房、 公共租赁房和动迁安 置房为重点的住房保障体系,加快解决 城镇低收入住房困难家庭居住问题. 展望 年轻白领也能纳入保障 晨报记者 徐运本版 供图 2011年的上半年各类调控政策频频出台 这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的作用 买房故事 晨报记者 张昱欣 " 熊市不言底" , 这句话如今 不仅经常挂在股民的嘴边, 也让不 少原本准备买房的市民感同身受, 普遍不愿在房价未探底时出手, 而 对于准备卖房的市民来说, 心态则 更为复杂. 昨天, 记者在一家中介门店看 到, 一套经纬城市绿洲三期 90 平 方米的房子,挂牌价定在 190 万元.中介员工表示: " 这套房子挂 了有一段时间了, 说实话这个价位 相对有点偏高, 我们劝过业主好几 次了, 只要下调几万元, 估计看得 人会多很多, 但业主就是不肯." 记者随后联系上了该套房子 的业主蒋先生, 他表示, 自己不会 降价的: " 虽然我是想卖掉后再去 买套别墅, 但我这套房子总价不算 高, 应该有刚需的人会接盘. " 蒋 先生其实抱着的是 " 能卖则卖、 不 能卖则租" 的心态, 他认为目前新 房和二手房存在价格倒挂, 在新房 价格频现打折之际, 二手房价格似 乎还并没有明显下降, 他预计要过 完年二手房价格才可能出现 " 补跌" 行情. " 那时候的降价幅度可 能比新房还大, 但现在我就按照这 个价格卖卖看. 二手房还没普遍跌 价, 我为什么要先降价, 说不定这 个价格就有人要了.真没人要, 我 就出租." 就在同一中介, 一套风度国际 115 平方米的房源虽然直降了 30 万元, 但还是没有卖出去.中介店 员无奈地说: " 这套房子 335 万元 到手价挂了两个多月, 看房的都没 几个.我们和业主商量, 他最后决 定降价 30 万元, 这相当于打九折 了, 结果挂了 2 个礼拜, 还是没有 人问.现在买卖双方都在观望, 估 计春节前, 二手房真的没生意." 记者在采访中感受到, 时下业 主主要有出两种卖房心态: 一、 想趁如今新房价格松动及 时入手, 卖房置换的意愿强烈.记 者从部分中介机构了解到, 目前想 要以旧换新的业主均有迫切的卖 房欲望,因此能给出较多议价空 间. 二、对于楼市后市依然有信 心, 认为目前成交低迷、 房价下跌 的情况只是短期内由政府干预所 造成的暂时性现象, 未来房价上行 的趋势无法轻易改变, 认为没必要 在行情不佳的情况下卖房. 这也是 时下大多数二手房卖家的心态. 记者 徐运晨报讯 正当人们还在争论 房价到底有没有跌, 是不是还可以 再等等时, 从福建来沪做生意的何 先生居然在一年多时间内, 以自己 和亲戚的名义分别买了 4 套房. 其中有两套都是近一个月内利用 新房大幅打折的机会买下的. 不过 连他自己都承认自己的做法 " 太 激进" 了. 其实何先生与其妻子在领结 婚证前已经以各自的名义分别买 下一套小两房.一套当婚房, 另一 套打算出租. 11 月份开始, 部分楼 盘开始大幅降价促销, 身为生意人 的何先生并不满意之 前的一点 " 小便宜" . 由于对楼市长期看好, 认为以后还会有上涨空间, 所以他 打算入市 " 抄底" . 尽管当月初嘉定新城、 浦东出 现了几个大幅降价的楼盘, 但是他 认为, 这几个新盘降价后单价仍要 1 万4千元左右,不是最佳的选 择. 一直到 11 月底,机会来了. 位于宝山罗泾推出一批优惠房源, 均价为 9800 元/平方米, 不少网 站上的广告都称这是 " 2008 年的 价格" .何先生敏锐地意识到, 尽 管广告语可能有些夸大, 但单价万 元以下的房子的确是近两年少见 的.但是他们夫妇名下已有两套 房, 早已被限购, 怎么办? " 用我父亲的名义买. 他在上 海开公司,有一年以上的完税凭 证." 很快, 何先生用其父亲的名 义, 以单价 9500 元买下一套三房 的房子.此次出手, 他的目的性相 当明确, 就是抄底投资, 不过 " 胃口" 倒也不大. " 等它以后单价涨 到1.2 万元, 我就抛." 了解何先生的朋友对他这一 举动一点也不吃惊.然而, 不到半 个月, 何先生的又一次 " 大手笔" 让他最亲密的朋友都觉得想不通 了.嘉定新城某新盘 12 月中旬推 出新房源, 何先生去打听后获悉均 价1.5 万元的房子还是精装修, 优 惠后如果低区楼层单价只要 1.2 万元. 然而, 即便是该楼盘最小的户 型—— —80 平方米的房子,总价也 要97 万元.此时何先生手上只剩 下10 万元的流动资金, 就算卖了 车能凑到 20 万元,缺口还是很 大.公司回款要到春节前, 而自己 又已经被限贷, 无法按揭. " 我自己都觉得自己太激进 了. " 尽管如此, 生意人特有的 " 搏 命基因" 还是完全主导了何先生 的行为. 问亲友借钱, 回老家借钱, 甚至一度还动起高利贷的脑筋. 七 拼八凑, 费尽心思, 他终于在几天 前凑足了钱. 这次, 名义上的买房人居然成 了丈母娘和老丈人. " 我丈人和丈 母娘都挂在我公司名下, 我一直给 他们交金, 他们之前也没在上海买 房, 所以他们还可以买一套." 这套房的 " 规划" 要长远一 些,何先生认为至少应该持有 6 年. " 等到嘉定新城各方面配套都 成熟了, 看看租金回报, 高的话就 自己持有, 要是租金低就卖掉." 其实, 对于自己年内的最后一 次"放手一搏" , 何先生自己也不 是太有把握. 但他觉得这个就跟做 生意是一样的,就是一瞬间的决 定. " 心一狠, 也就定了, 如果犹 豫,也许就会永远失 去这个机 会." 能卖则卖 不能卖则租 年末楼市卖家虽可议价仍不愿 " 亏本" 趁楼市打折连续 " 抄底" 激进派 一年半入手 套房
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关键词 责任编辑唐宏伟本版主笔唐佳执行编辑周颖星期日近日召开的市十三届人大常委会第 三十一次会议上, 市委副书记、 市长韩正 表示, 加大保障性住房建设和筹措力度, 落实公平公正分配,进一步降低准入门 槛, 使一批年轻白领也能纳入保障. 可以肯定的是, 明年, 上海将进一步 放宽共有产权保障房( 经济适用房)的 准入标准. 其中, 家庭人均月收入标准有 望放宽至 4000 元以上.这也意味着, 更 多的小白领也将被纳入经济适用房的保 障范围. 本市住房困难的大龄结婚家庭、 青年职工等群体,在逐步放宽准入标准 后将成为主要受益对象. 市政府新闻办官方微博 " 上海发布" 日前发布了一则 " 共有产权保障房准入大 门会开更大" 的微博称, 共有产权保障房 受到住房 " 夹心层" 的欢迎. " 明年门会开 更大吗? 月入 4000 多元、 小有积蓄的小白 领能纳入吗?权威消息是: 一定会!" 上海自正式开展经适房供应试点工作 以来, 已多次放宽准入标准, 特别是人均 收入和财产标准.去年 8 月, 市政府决定 在全市推开经济适用住房申请供应工作, 并调整放宽了申请准入标准, 其中家庭人 均月可支配收入限额由 2300 元调整为 2900 元,家庭人均财产限额由 7 万元调 整为 9 万元.今年 3 月, 市政府再次放宽 准入标准, 将3人及以上申请家庭人均月 可支配收入限额由 2900 元调整为 3300 元, 家庭人均财产限额由 9 万元调整为 12 万元.2 人及以下申请家庭的收入和财产 标准在此基础上进一步上浮10%. 盘点 房地产市场 最艰巨的一年 对于房地产市场来说 2008 年是 最困难的一年 2010 年是 极复杂的一年 而即将过去的 2011 年则是 最艰巨的一 年 同时 这一年毫无疑问是当仁不让的楼市 政策年 上半年各类调控政策频频出台 令人目不暇接 从下半年上海的商品 住宅市场走向看 这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的作用 与此同时 这一年的另一个关键词是 如火如荼建设中的保障房 年初下达的 26.6 万套保障性住房的建设和筹措总目标 11 月底就完成了 这意味着保障房对于市民已不是遥不可及 本期 楼经 将首先盘点这些购房者关注的话题 以便大家拿捏 自己下一步的购房预期 限购将继续执行 商品住宅限购政策已是板上钉钉的事了.市 十三届人大常委会召开的第三十一次会议上, 市 委副书记、 市长韩正表示, 在住房方面, 上海将继 续严格贯彻执行国家有关调控政策,继续加大房 地产市场调控力度, 继续执行住房限购政策, 进一 步巩固调控成果, 促进房地产市场健康发展. 尽管业内普遍认为这个消息 " 不意外" . 但是 还是会给房地产市场带来一系列影响—— —买卖双 方观望将持续到明年年初、开发商高端产品加入 降价阵营、 新产品主要做 " 跑量" 的小户型、 中介 花在一手房上的精力仍然大于二手房…… 中央经济工作会议已 定调 " 并不意外" 、 " 一点也不意外" . 当记者就此 消息采访开发商、 中介及研究机构的学者时, 得到 最多的回答都是这几句. 在专家看来,中央经济工作会议明确定调明 年要坚持房地产市场调控政策不动摇,促进房价 合理回归.上海楼市限购政策 2012 年也将继续 延期执行,在他们看来是对中央经济工作会议楼 市调控继续执行的明确回应. 而且随着年终临近,华南部分城市及海口已 明确提出 2012 年限购政策将延期继续执行. 对高端市场影响较大 当然,这一消息的发布不可能对市场没有影 响. 业内认为上海楼市 " 限购" 延期对高端市场的 影响最大, 同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 这 种影响不在于限购政策层面本身,而在于因限购 延期执行对开发商未来市场预期的判断,这种限 购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发 企业对于未来市场预期更悲观,有可能会导致高 端楼盘加入降价阵营. 但高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法, 降价也不一定引起市场成交量的反弹, 从降价幅度 来讲, 以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让 利, 或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就能 激活成交量. 而中高端项目尤其是豪宅项目降价不 一定会带来这样的市场效果. 这主要和中高端楼盘 本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有 一定的虚高有关. 降价也不一定能引起市场成交量 的反弹, 这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定 位的房企 2012 年生存状况更悲观. 面临依然严峻的形式,业内普遍认为开发商 将继续坚持高速周转的市场策略, 以现金为王, 在 适当时机继续坚持 " 策略性降价" , 或大幅优惠促 销, 回笼资金. 市场观望将持续到明年初 而对于普通购房者来说,恐怕心理影响较为 深远.限购继续执行这一消息肯定会影响消费者 对市场的预期.如非急着结婚或换房的客户可能 会再观望一段时间, 而目前正在挂牌的房东, 如果 急着要出手,一定会跟进降价,幅度也许会达到 10%左右, 但如果不想急卖的房东, 则有可能干脆 转售为租, 造成市场上挂牌房源数量更少. 从中介企业的角度看, 限购政策的延续必将改 变他们的传统运营模式.现在中介门店花在一二 手房的交易比例最高已是二八开,八成交易量是 代理一手房, 只有二成是二手房交易. 德佑地产研 究中心主任陆骑麟认为, 由于明年初, 二手房的交 易难有起色,因此今年中介的一二手联动势必将 继续.一手代理的业务量一定不会低于 50%. 政策 目前,本市房产税试点实行差别化税率, 将"新建商品住房平均销售价格" 作为界定税 率标准,引导住房消费.即适用税率暂定为 0.6%, 但对应税住房每平方米市场交易价格低 于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍(含2倍)的, 税率可暂减为 0.4%. 从10 月1日起,重庆开始对主城区内符 合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产 税, 成为国内首个对存量住房开征个人住房房 产税的城市. 回顾 展望 1 月初,正当人们还在焦急地等待房产税 的消息时, 《 国务院办公厅关于进一步做好房 地产市场调控工作有关问题的通知》, 即"国八条" 横空出世, 其中最核心的规定就是 " 限 购令" , 这个词汇绝对是 2011 年各地楼市报道 出现频率最高的词汇.主要内容为 " 原则上对 已拥有 1 套住房的当地户籍居民家庭、 能够提 供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证 明的非当地户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含 新建商品住房和二手住房);对已拥有 2 套及 以上住房的当地户籍居民家庭、 拥有 1 套及以 上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定 年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 当地户籍居民家庭, 要暂停在本行政区域内向 其售房." 另外一个杀手锏就是限贷.对贷款购买第 二套住房的家庭,首付款比例不低于 60%, 贷 款利率不低于基准利率的 1.1 倍. 两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感 觉,很快就有头脑清醒的人意识到了 " 国八 条" 的威力. " 今年刚过元旦的时候, 我们本以为市场 会好一点, 但是一看到 ' 国八条' 的内容, 我就 觉得今年的市场肯定好不了, 尤其是对中心城 区的高端市场. " 21 世纪不动产静安区总监李 栋表示, 原因很简单, 有钱的人被限购, 有资格 买房的人又没钱买中心城区的高端房. 易居房地产研究院综合研究部部长杨红 旭在 " 国八条" 公布次日就在晨报发表评论, 称"国八条" 异常强悍,房价恐怕真要 " 从了" . 国八条 " 国八条" 出台后不久, 上海就公布了 《 关 于本市贯彻落实 < 国务院办公厅关于进一步 做好房地产市场调控工作有关问题的通知 > 的实施意见》, 共九条措施, 故得名 " 沪九条" . 从内容上看, 基本是再次强调 " 国八条" 的内 容, 并推出了一些实施细则, 如在房贷部分加 入了公积金内容: 对为改善居住条件购买第二 套住房的, 住房公积金个人贷款首付比例不低 于60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍. 今年 7 月, 由于之前市场出现一些通过补 开税单来规避限购政策的情况, 上海又出台了 " 新沪四条" , 规定非本市户籍居民家庭持 《 个 人所得税完税凭证》购房的, 个人所得税的申 报日期须符合 " 自购房之日起算的前 2 年内累 计缴纳满 12 个月" 的规定, 补缴的不予认可. 堵上了补税单的漏洞. 此外, " 新沪四条" 还要求加强商品住房 预订行为监管.未取得预售许可或未办理现房 销售备案的商品住房项目, 房地产开发企业不 得以认购、 预订、 排号、 发放 VIP 卡等方式, 向 买受人收取或变相收取定金、 预订款等性质的 费用; 也不得通过商业网站以认筹、 发放 VIP 卡、网络团购等方式收取或变相收取定金、 预 订款等性质的费用. 沪九条 和 新沪四条 今年 3 月, 国家发改委出台 《 商品房销售 明码标价规定》, 后被业内解读为 " 一房一价" 规定,很快上海物价部门也出台实施细则, 规 定从 5 月1日起,商品房销售必须明码标价. 对违反明码标价规定未执行 " 一房一价" 的房 地产开发企业, 将处以每套房 5000 元的罚款. 构成价格欺诈的, 将没收违法所得, 并处违法 所得 5 倍以下罚款; 没有违法所得, 处5万元 以上 50 万元以下罚款. 根据国家发改委 " 一房一价" 的规定, 开发商 需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、 土地使用起止年限、 套内面积、 优惠折扣、 每套 商品房销售状态、 楼号、 楼层、 房号、 每平方米 单价、 每套销售总价、 物业服务内容和收费标 准等超过 30 多项内容. 根据 《 商品房销售明码标价规定》要求, 商 品房销售明码标价后,各地开发商可自行降 价, 但涨价必须重新申报.不过在实际执行的 初期, 一些开发商采取了 " 高报低开" 的策略. 一房一价 房产税 关键词 保障房 回顾 经适房 2 万余户家庭完成选房 今年全市按照 2010 年和 2011 年 设定的不同准入标准,分两批开展申请 受理、 摇号排序以及选房购房工作. 第一批次申请供应上半年在全市中心 城区和闵行、 宝山、 青浦共 13 个区展开, 执行人均月收入 2900 元以下、 人均财产 9 万元以下的准入标准, 申请审核和轮候 选房工作已顺利完成,全面进入购房签 约阶段. 13 个区累计受理申请 3.3 万户, 符合准入条件的家庭 2.8 万余户, 签订选 房确认书的家庭 2.5 万余户, 预计年底可 大部分完成申请家庭签约工作.第二批 集中申请审核工作下半年在全市所有区 ( 县)分期开展, 执行人均月收入 3300 元以下、 人均财产 12 万元以下的准入标 准, 目前受理工作已全部完成, 全市累计 受理超过 1.1 万户, 各区县正在抓紧推进 " 两级审核、 两次公示" 等工作, 有条件 的区将在年内完成摇号排序. 市级统筹公租房即将供应 今年公共租赁住房试点供应共有两 个项目,分别为市地产集团开发的华泾 馨宁公寓和市公积金中心收储的新江湾 尚景园项目, 均为市级统筹房源.其中, 华泾馨宁公寓共约 2900 套住房,主要 供应给徐汇、 闵行、 黄浦、 长宁、 普陀等 区; 新江湾尚景园共约 2200 套住房, 主 要供应给杨浦、 虹口、 闸北、 黄浦等区. 目前,试点供应的相关工作已基本 准备就绪. 市房管局对供应对象、 供应标 准、 供应方式作了原则规定. 市地产集团 和市公积金中心正 按照本市公共租赁 住房的有关规定, 委 托专业机构开展对 市场租金的调查评 估,测算运行成本, 按" 略低于市场租 金" 的原则确定租金 价格, 报价格管理部 门和房管部门备案. 廉租房降低门槛 本市今年还大幅度放宽了本市廉租 住房申请条件,对租金补贴方式进行调 整完善,同时也对有关要求作了进一步 明确. 此次政策调整, 一方面继续扩大廉 租住房受益面,努力解决不符合原有廉 租住房条件但购买经适房又 存在困难的 " 下夹心层"住房 困难家庭问题;另一方面进一步完善廉 租房、 经济适用房、 公共租赁房和动迁安 置房为重点的住房保障体系,加快解决 城镇低收入住房困难家庭居住问题. 展望 年轻白领也能纳入保障 晨报记者 徐运本版 供图 2011年的上半年各类调控政策频频出台 这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的作用 买房故事 晨报记者 张昱欣 " 熊市不言底" , 这句话如今 不仅经常挂在股民的嘴边, 也让不 少原本准备买房的市民感同身受, 普遍不愿在房价未探底时出手, 而 对于准备卖房的市民来说, 心态则 更为复杂. 昨天, 记者在一家中介门店看 到, 一套经纬城市绿洲三期 90 平 方米的房子,挂牌价定在 190 万元.中介员工表示: " 这套房子挂 了有一段时间了, 说实话这个价位 相对有点偏高, 我们劝过业主好几 次了, 只要下调几万元, 估计看得 人会多很多, 但业主就是不肯." 记者随后联系上了该套房子 的业主蒋先生, 他表示, 自己不会 降价的: " 虽然我是想卖掉后再去 买套别墅, 但我这套房子总价不算 高, 应该有刚需的人会接盘. " 蒋 先生其实抱着的是 " 能卖则卖、 不 能卖则租" 的心态, 他认为目前新 房和二手房存在价格倒挂, 在新房 价格频现打折之际, 二手房价格似 乎还并没有明显下降, 他预计要过 完年二手房价格才可能出现 " 补跌" 行情. " 那时候的降价幅度可 能比新房还大, 但现在我就按照这 个价格卖卖看. 二手房还没普遍跌 价, 我为什么要先降价, 说不定这 个价格就有人要了.真没人要, 我 就出租." 就在同一中介, 一套风度国际 115 平方米的房源虽然直降了 30 万元, 但还是没有卖出去.中介店 员无奈地说: " 这套房子 335 万元 到手价挂了两个多月, 看房的都没 几个.我们和业主商量, 他最后决 定降价 30 万元, 这相当于打九折 了, 结果挂了 2 个礼拜, 还是没有 人问.现在买卖双方都在观望, 估 计春节前, 二手房真的没生意." 记者在采访中感受到, 时下业 主主要有出两种卖房心态: 一、 想趁如今新房价格松动及 时入手, 卖房置换的意愿强烈.记 者从部分中介机构了解到, 目前想 要以旧换新的业主均有迫切的卖 房欲望,因此能给出较多议价空 间. 二、对于楼市后市依然有信 心, 认为目前成交低迷、 房价下跌 的情况只是短期内由政府干预所 造成的暂时性现象, 未来房价上行 的趋势无法轻易改变, 认为没必要 在行情不佳的情况下卖房. 这也是 时下大多数二手房卖家的心态. 记者 徐运晨报讯 正当人们还在争论 房价到底有没有跌, 是不是还可以 再等等时, 从福建来沪做生意的何 先生居然在一年多时间内, 以自己 和亲戚的名义分别买了 4 套房. 其中有两套都是近一个月内利用 新房大幅打折的机会买下的. 不过 连他自己都承认自己的做法 " 太 激进" 了. 其实何先生与其妻子在领结 婚证前已经以各自的名义分别买 下一套小两房.一套当婚房, 另一 套打算出租. 11 月份开始, 部分楼 盘开始大幅降价促销, 身为生意人 的何先生并不满意之 前的一点 " 小便宜" . 由于对楼市长期看好, 认为以后还会有上涨空间, 所以他 打算入市 " 抄底" . 尽管当月初嘉定新城、 浦东出 现了几个大幅降价的楼盘, 但是他 认为, 这几个新盘降价后单价仍要 1 万4千元左右,不是最佳的选 择. 一直到 11 月底,机会来了. 位于宝山罗泾推出一批优惠房源, 均价为 9800 元/平方米, 不少网 站上的广告都称这是 " 2008 年的 价格" .何先生敏锐地意识到, 尽 管广告语可能有些夸大, 但单价万 元以下的房子的确是近两年少见 的.但是他们夫妇名下已有两套 房, 早已被限购, 怎么办? " 用我父亲的名义买. 他在上 海开公司,有一年以上的完税凭 证." 很快, 何先生用其父亲的名 义, 以单价 9500 元买下一套三房 的房子.此次出手, 他的目的性相 当明确, 就是抄底投资, 不过 " 胃口" 倒也不大. " 等它以后单价涨 到1.2 万元, 我就抛." 了解何先生的朋友对他这一 举动一点也不吃惊.然而, 不到半 个月, 何先生的又一次 " 大手笔" 让他最亲密的朋友都觉得想不通 了.嘉定新城某新盘 12 月中旬推 出新房源, 何先生去打听后获悉均 价1.5 万元的房子还是精装修, 优 惠后如果低区楼层单价只要 1.2 万元. 然而, 即便是该楼盘最小的户 型—— —80 平方米的房子,总价也 要97 万元.此时何先生手上只剩 下10 万元的流动资金, 就算卖了 车能凑到 20 万元,缺口还是很 大.公司回款要到春节前, 而自己 又已经被限贷, 无法按揭. " 我自己都觉得自己太激进 了. " 尽管如此, 生意人特有的 " 搏 命基因" 还是完全主导了何先生 的行为. 问亲友借钱, 回老家借钱, 甚至一度还动起高利贷的脑筋. 七 拼八凑, 费尽心思, 他终于在几天 前凑足了钱. 这次, 名义上的买房人居然成 了丈母娘和老丈人. " 我丈人和丈 母娘都挂在我公司名下, 我一直给 他们交金, 他们之前也没在上海买 房, 所以他们还可以买一套." 这套房的 " 规划" 要长远一 些,何先生认为至少应该持有 6 年. " 等到嘉定新城各方面配套都 成熟了, 看看租金回报, 高的话就 自己持有, 要是租金低就卖掉." 其实, 对于自己年内的最后一 次"放手一搏" , 何先生自己也不 是太有把握. 但他觉得这个就跟做 生意是一样的,就是一瞬间的决 定. " 心一狠, 也就定了, 如果犹 豫,也许就会永远失 去这个机 会." 能卖则卖 不能卖则租 年末楼市卖家虽可议价仍不愿 " 亏本" 趁楼市打折连续 " 抄底" 激进派 一年半入手 套房