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摘要
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1. 核心观点—盘整中转型
政策导向转型:保障房建设方兴未艾 区域发展转型:二三线城市发展势头尤劲 市场结构转型:发达城市市场多元分化
2. 标杆房企—多重因素助标杆房企跑赢大市
2010 年标杆房企整体表现 标杆房企跑赢大市原因分析 2011 年行业发展预测
3. 土地市场—格局调整 土地市场量增价升
土地成交新高 二线城市受追捧 地价继续上涨 地王频现成常态 房企积极布局 国企拿地踊跃
4. 新房市场—量价平稳 新房市场转型加速
历经两轮调控 2010 年整体向上趋势未改 预期目标尚未达成 调控持续或成常态 2011 整体量价维稳 区域结构持续变化
5. 二手房市场—调控不懈 二手楼市继续盘整
两度调控 城市扩张 调控不懈 市场一波三折 区域表现迥异 二手楼市继续盘整
6. 商业地产市场—调控影响有限 商业地产加速发展
土地市场:开发商调整战略 商办用地成交活跃 销售市场:调控影响有限 "限购"下迎来新机遇 租赁市场:写字楼租金触底反弹 商铺租金稳中有升 未来展望:写字楼市场潜力巨大 商铺市场存短期风险
附录
2010 年全国房地产十大关键词 2010 年全国房地产七大政策要点
作者:
程澐,张海清,刘渊,陶琦,易虹,瞿安新,季峰,许芹,庄巍 电话: 8621-51787508 邮件: ccpr@centaline.com.cn
2010 版权声明:本报告由中原集团研究中心编写,所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得,其准确性,有关观点及预测 均以此为基础推断所得,仅供读者参考.本报告版权归中原集团研究中心所有.未经本公司正式书面许可与授权,任何个人和组 织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制.如引用,刊发,须注明出处为中原集团研究中心 ,且不得对本报告进行 有悖原意的删节和修改.本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议.本公司不就报告中的任何内容对 任何投资做出任何形式的担保.任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失,本公司不承担任何责任.
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摘要
(1)盘整中转型
在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时, 即市场化过度而保障房缺失 的矛盾,调控将成为常态,从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间.因此,2011 年房 地产市场调控依然面临从紧的压力.近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右,即银行 信贷的执行尺度, 地方政府的执行力度, 舆情监督的正义程度. 在此三大要素的影响下, 增 在 供应,遏需求的调控指向被再次明确之下,2011 年将继续为 2010 年调控尚未达成的目标而 努力,调控力度未敢轻言放松,预计全年市场将维持量价平稳的盘整.而在盘整的同时,整体 市场格局却蕴育着转型的趋向.
(2)多重因素助标杆房企跑赢大市
在笼罩 2010 全年的调控压力下,十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩,跑赢全国大市. 同时,由于融资收紧,标杆房企也放缓了扩张的速度,储备资金为未来市场的不确定性做好准 备.从各房企的销售表现可以看出:品牌优势,均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位 成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素. 展望 2011 年全国楼市, 自住需求依然将是市场主导. 标杆房企应继续发扬品牌,布局及定位方面的成功经验,实现行业健康发展.
(3)格局调整 土地市场量增价升
2010 年土地出让计划翻倍增长,各地政府推出更多建设用地,土地出让量因此创出新高.而 由于受到房地产交易市场供不应求的影响,土地出让行情持续看好,土地出让流标率下降,土 地价格继续上行.最突出的三个特点是:一是商办用地出让比重显著增加;二是二线城市发展 加速;三是国有企业保持强势地位, 国进民退趋势延续.
(4)量价平稳 新房市场转型加速
2010 年堪称历年房地产调控最为严厉的一年.然而,因支撑市场快速发展的内外部基本动力 未受到直接影响,全国方位内住宅需求仍然旺盛,调控的预期目标尚未达成.预计此轮调控将 持续至 2011 年.在增供应,遏需求的调控指向下,2011 年市场整体将维持平稳.然而, 量价平稳的表象下,我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向.始于 2007 年的房企全国性 扩张,在二三线城市崛起,国家运输通道建设全面推进的驱动下,将促成全国范围内新的热点 区域和城市的异军突起.
(5)调控不懈 二手楼市继续盘整
2010 年可谓宏观调控力度空前严格,然而,截至 2010 年底宏观调控的效果却尚不明显,主要 城市房价依旧高位运行.因此预计 2011 年调控政策将依然从紧,而且为打压通胀 2011 年上 半年货币政策亦会逐步趋紧.预计 2011 年房地产市场仍将以刚性需求为主,成交量将趋于稳 定,基本和 2010 年持平,房价不会出现大幅上涨.同时,一线城市由于新增供应相对较少, 需求又较为充足,在通货膨胀和流动性过剩的大背景下,房价亦难以出现大幅下跌.
(6)调控影响有限 商业地产加速发展
2010 年,房地产市场调控政策前赴后继,中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚 定,无论房价短期内是否下跌,房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微.在此背景下,商业地 产开始成为投资者关心的主题,无论是开发商还是个人投资者,均表示看好未来商业地产市场 的发展,并逐步加大投入.中国经济的持续向好,商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是 他们一致看好商业地产的理由.
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1.核心观点
盘整中转型
2010 年堪称房地产调控最为严厉的一年.始于 2009 年底,持续 2010 年全年,中央各部委及 地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷,取态愈加严厉和强硬.然而,因整体经济依然稳 定,支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇,各地房价过快上涨的势头虽然 受政策市影响而有所遏制,但大部分城市房价仍未见明显下调,全国范围内的市场需求仍 然旺盛,调控的目标似未如期达成. 行业融资紧控之下,2010 年开发企业表现日趋理性,激进的发展策略有所收敛,未出现 2008 年的全国性楼市低谷;限贷,限购,限外之下,一线城市投机性泡沫已大幅挤出,但二三线城 市发展势头平稳,首套自住需求仍占主体,市场交投虽有短期的政策性冷清,全年依然达到历 史较好水平. 在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时, 即市场化过度而保障房缺失 的矛盾,调控将成为常态,从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间.因此,2011 年房 地产市场调控依然面临从紧的压力.近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右,即银行 信贷的执行尺度, 地方政府的执行力度, 舆情监督的正义程度. 在此三大要素的影响下, 增 在 供应,遏需求的调控指向被再次明确之下,2011 年将继续为 2010 年调控尚未达成的目标而 努力,调控力度未敢轻言放松,预计全年市场将维持量价平稳的盘整.而在盘整的同时,整体 市场格局却蕴育着转型的趋向.
(一)政策导向转型:保障房建设方兴未艾
2010 年的政策措施中,保障房的全面提速和限购令的实施是两大突出特点.加速保障性 住房建设, 是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重 要任务,也是此次宏观调控的重要目的之一.而限购则带有强烈的计划经济色彩,但由于 调控目标尚未达成,预计 2011 年限购仍将持续其使命,暂时不会退出.2011 年保障房的 建设将全面提速,若配合以限购措施,可以加速实现增供应,遏需求的政策目标.尽 管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响,但仍将在一定程度上改变市场预期, 并对供应结构带来一定变化. 规模倍增 迎建设高潮
从 2008 年131 号文1之后,保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大.2008 年的保障性住房建设规模仅有 100 多万套,2009 年达到 330 万套,2010 年保障性安居工程 建设规模达到 580 万套.在完成三级跳的基础上,住建部于 2010 年 11 月中向各地发出《关 于报送城镇保障性安居工程任务的通知》 ,通知明确提出,2011 年计划建设保障性安居工程任 务是 1000 万套,相比 2010 年的 580 万套增长 72.4%,远远超过此前的预期.配合该计划, 各省也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划.如北京,上海宣布十二五期间保障性安居 工程建设比例占整体供应的 60%甚至更高.随着计划的推进,今后二,三年内必将形成保障房 的供应高潮. 根据计划,在 2011 年新增的 420 万套保障房建设中,公共租赁房将占主要部分.可以预见, 在今后一段时间内,公租房将成为住房保障的绝对主力.实践证明,经济适用房因销售监管不 到位而遭遇重重阻力,廉租房又因受益面过窄而无法满足需求.为了尽快提升城市住房保障水 平,大力发展公租房或将是最有效且可行的方案.
131 号文:2008 年 12 月 20 日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(2008 年 131 号文),意见提出加大保障性住房建设力度, 争取用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题.
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1.核心观点 落实保障 大众住宅受益
然而,在地方政府土地财政的现状下,如何使保障房建设得到真正落实显得至关重要.只有从 制度上及资金安排上认真监管,确保对保障性住房建设的投入,才能真正有序地加大保障性住 房供应,缓解楼市供不应求的局面. 根据公开数据测算显示,2010 年全国规划保障性住房用地占全部住宅用地的 33.05%;而从上 半年实际完成情况来看,全国保障性住房用地所占比例仅为 23.73%.为了建立多层次的保障 房体系,实为缓解政府的财政压力,各地均将中小套型的商品住宅建设亦列入了保障房的计划 之中.各地在实际供地中,纷纷加大中小套型普通商品房用地.据测算,2010 年全国住宅用 地规划中的该类型用地所占比例为 43.54%, 而上半年实际完成所占比重已经过半, 51.26%. 达 中小套型的商品住宅,实际上即符合自住需求的大众型住宅.从作为保障房建设的组成部分而 言,从缓解地方政府的财政压力和政治压力而言,中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力 支持,并在总体供应结构中将得以保障.这无疑对符合此类标准的中小套型或中低端的商品房 是利好,而高端产品由于受政策环境的不确定因素影响,风险可能将会增大.因此产品定位以 及产品线的组合对开发企业 2011 年的销售表现至关重要.
图 1-1 全国住宅用地供应规划及完成情况(2010 年)
注:保障性住房用地包括廉租房,经济适用房,棚改房,限价房及公租房; 数据来源:中原集团研究中心
(二)区域发展转型:二三线城市发展势头尤劲
近年来,全国房地产市场经历了大幅的波动和调整,房地产格局也出现了新的变化趋势.各城 市房地产发展水平间的差距进一步缩小,一线城市的领先优势出现明显下降.从几次市场波动 起伏看,二线城市的调整普遍滞后于一线城市,而反弹速度则普遍领先于一线城市.这表明, 在国家战略支持,区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上,二三线城市 房地产市场的发展潜力日益显现,发展势头强劲,已逐步成为全国市场的重心.2011 年,我 国二线城市房地产市场 点,线,面齐头发展的格局将初现端倪. 面:国家战略推动区域城镇化提速
1995 年开始,国家对区域规划的调整力度加大,迎来了我国区域规划的第三次高潮:1999 年 提出西部大开发,2002 年提出振兴东北,2004 年提出中部崛起.近两年,区域规划的编制, 实施步伐呈加速之势.突如其来的金融危机,更是让中国经济区域协调发展显得更为迫切.仅 2009 年一年,国务院就批复了 7 个上升为国家战略的区域发展规划2,其数量相当于过去 4 年 的总和.2010 年上半年,又有皖江城市带,柴达木地区,沈阳经济区,重庆两江新区和长江
7 个区域规划分别为: 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020 年)》《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》《关中-天水经 , , 济区发展规划》《江苏沿海地区发展规划》《横琴总体发展规划》《辽宁沿海经济带发展规划》《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开 , , , , 发规划纲要》 .
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1.核心观点 三角洲地区等多个区域规划获批.从国家区域发展战略看,区域调整的力度日益升级,并呈现 向中西部倾斜,由区域竞争向区域合作融合,由集中优势到优势互补的转变趋向. 与此同时,加快中小城市的城镇化进程亦是近年来国家发展的战略重点.2009 年底的中央经 济会议指出,坚持走中国特色城镇化道路,当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上. 此后发布的 2010 年中央一号文件, 重申了中心城市和小城镇发展作为推进城镇化进程的重点. 同时, 十二五规划建议中明确提出,今后要缓解特大城市中心城区压力,强化中小城 市产业功能,增强小城镇公共服务和居住功能,推进大中小城市交通,通信,供电,给排水等 基础设施一体化建设和网络化发展 .可以预见,今后各区域内的中小城市将进一步受益于中 心城市的辐射.随着各生产要素的流动加速,区域房地产市场将进入全面发展阶段. 线:高铁建设贯通沿线带状发展
在区域发展进程中,交通干道往往是产业经济向外扩散的基本传递手段.由中心点沿主要交通 干道串珠状向外延伸,形成若干扩散轴线或产业密集轴带.国际上英国,日本等国的经验亦表 明,高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动,带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提 高.
图 1-2: 我国高速铁路网规划枢纽
石家庄
西安
郑州
合肥 成都 武汉
重庆 长沙 贵阳
表 1-1:我国《中长期铁路网规划》 四纵四横客运专线 线路 北京～上海 北京～武汉～广州～深圳 四纵 北京～沈阳～哈尔滨(大连) 上海～杭州～宁波～福州～深圳 徐州～郑州～兰州 杭州～南昌～长沙～贵阳～昆明 四横 青岛～石家庄～太原 南京～武汉～重庆～成都 资料来源:铁道部,中原集团研究中心
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覆盖区域 包括蚌埠～合肥,南京～杭州客运专线,贯通京津至长江三角洲东部沿海经济发达地区 连接华北和华南地区 包括锦州～营口客运专线,连接东北和关内地区 连接长江,珠江三角洲和东南沿海地区 连接西北和华东地区 连接西南,华中和华东地区 连接华北和华东地区 连接西南和华东地区
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1.核心观点 近年来,高速铁路网的建设成为我国区域发展的一大亮点.2007 年4月18日之前,中国还 没有一条可以称为高速的铁路,不到四年的功夫,高铁运营里程已达到 7531 公里,占世 界高铁总里程超过 30%,稳居世界第一.根据铁道部 2008 年调整的《中长期铁路网规划》 , 未来将建立省会城市及大中城市间的快速客运通道, 四纵四横等客运专线以及经济发达和 人口稠密地区城际客运系统. 十二五规划更是明确提出了推动国家运输通道建设的目 标.未来五年,铁道部每年的铁路投资额平均大约在 7000 亿左右,相比十一五的 2.2 万 亿将有大幅提高.在高铁建设的带动下,沿线区域将成为我国新兴的发展轴,而周边城市房地 产市场也将得到快速提升. 点:各区域内重点城市蓄势待发
从世界城市发展的规律来看,经济发展带来人均收入的提高和城市化水平的加快,仍将是影响 现阶段我国房地产市场增长的主要决定性因素.目前,中西部地区整体经济实力尚不发达,区 域房地产市场尚不具备整体起飞的条件.但区域内的一些战略性中心城市,已逐渐成为此 轮房地产市场发展和转型的热点.从经济发展水平看,世界银行的研究表明,人均收入达 600 至 8000 美元时,房地产业进入高速发展时期;达 8000 美元时,进入平衡期.从城市化发展 水平看,根据诺瑟姆曲线,城市化率在 30%至 60%期间,是城市发展的加速阶段.
图 1-3: 40 个重点城市房地产发展阶段分析
资料来源:中原集团研究中心
通过选取人均 GDP 和城市化率两项指标,对全国范围内 40 个中心城市的分析表明,处在人 均 GDP3000~8000 美元,城市化率 30%~60%的这一房地产发展黄金时期的城市,除了 东部地区的三四线城市外(如绍兴,南通,温州,烟台等) ,多为中西部地区的二线中心城市 (如重庆,成都,石家庄,贵阳,合肥,郑州,西安等) .其次,东北的哈尔滨和长春两市也 处于这一区间.此外,中西部地区的长沙,武汉,兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初 期.结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽,郑州,武汉,长沙,西安,重庆,成都,石家 庄,贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点.
(三)市场结构转型:发达城市市场多元分化
按国际标准,人均 GDP 超过 8000 美元,房地产业即已进入平衡期.据统计,我国 2009 年人 均 GDP 超过 8000 美元的城市已有 22 个,其中一线四大城市人均 GDP 已超过 10000 美元, 标志着其房地产市场正步入平衡发展期. 这些发达地区的城市的市场结构也开始呈现出多元的 分化,二手房市场份额正不断扩大,与新房市场形成互动的关系;随着城市的扩张和公共交通 的建设,新兴城区正在形成并不断成熟完善;住宅开发建设一支独秀的局面正在改变,商业地 产逐步迎来建设高潮.
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1.核心观点 自住需求主导 新兴区域价值显现
京沪深穗津等五大城市,目前,其新房市场的成交比重开始呈逐年下降,二手房市场比重逐年 上升之势. 房地产开发已逐步从中心区走向了郊区,基本上形成中心区以二手房绝对为主, 其中深圳占比已达 9 成,京沪均超 7 成;次中心区以新房二手房同时并存;而郊区则以新房为 主的格局. 2010 年的楼市主要以刚性需求为主,购房者在首选区域上亦表现出显著的特征,即次中心区 和郊区的新兴板块大受关注.而 2011 年,宏观调控的形势还将延续,在自住型需求的主导之 下, 一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注. 尤其藉北京奥运会, 上海世博会, 广州亚运会以及深圳大运会之契机,各城市加快了轨道交通的建设速度.随着大量地铁线路建 成或即将建成通车, 上述城市中一批新兴的板块正在崛起, 房地产市场表现出良好的上升势头.
图 1-4: 我国五大城市二手住宅市场成交占比情况
80% 北京 60% 上海 广州 深圳 天津
40%
20%
0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010
资料来源:中原集团研究中心
开发模式转型 商业地产渐入佳境
随着一线城市住宅开发市场趋于成熟,近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场.从四 大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看, 住宅市场发展相对较早的上 海,深圳,广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升,已达到 20%-25%的水平.加之,2010 年 住宅市场的持续调控也催热了商办土地市场,呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点. 部分大型开发商转向商业地产,一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险,另一方面商 业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流.这也是境外成熟市场中的开发商常用的开发模 式.2010 年,包括金地,万科,中粮,保利,中海,富力等国内一线开发企业均高调宣布其 商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的 20%-30%.商业与住 宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向. 从日本的经验来看,产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力.目前我国仍处 第二产业占主导的经济结构,根据十二五规划,到 2015 年中国的第三产业增加值将达到 或超过第二产业的增加值.而近年一线城市第三产业占 GDP 的构成均已超越 50%,部分二线 中的发达城市也接近 50%,这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期.
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2.标杆房企
多重因素助标杆房企跑赢大市
在笼罩 2010 全年的调控压力下,十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩,跑赢全国大市. 同时,由于融资收紧,标杆房企也放缓了扩张的速度,储备资金为未来市场的不确定性做好准 备.从各房企的销售表现可以看出:品牌优势,均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位 成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素. 展望 2011 年全国楼市, 自住需求依然将是市场主导. 标杆房企应继续发扬品牌,布局及定位方面的成功经验,实现行业健康发展.
(一)2010 年标杆房企整体表现
销售增长,跑赢大市
2010 年全年国内房地产市场始终笼罩在调控压力之下. 销售市场增长放缓, 预计 2010 年全国 商品房销售销售额增幅约为 17%,成为自 1998 年以来增长率第二低的年份.然而,标杆房企 却在低迷的市场中脱颖而出,不仅大多数房企提前完成年度销售目标,预期全年销售额增幅更 将达到 32%,跑赢全国大市. 融资收紧,购地减少
以十家标杆房企为代表的国内房地产开发行业,在过去几年中得到了高速发展.外部融资是支 撑行业发展的主要动力.2010 年初起,政府即开始收紧房地产行业的融资渠道,银行贷款, 股市增发等传统融资渠道相继告停.下半年部分房企转向利率较高的信托融资,但也随之被银 监会收紧.据中原统计,十家标杆房企 2010 年总融资额为 331 亿元,仅相当于过去 3 年平均 水平的四分之一. 由于融资的大幅减少, 加之因调控而引起的市场成交量下降, 标杆房企在土地市场上更加谨慎. 虽然销售收入大幅增加,但十家标杆房企 2010 年的购地支出反而比 2009 年减少了 10%.购 地金额占销售收入的比重仅为 45%,大大低于过去三年的平均水平 66%.收入的增加和支出 的减少,显示出标杆房企已经用实际行动,为未来市场的不确定性做出了准备. 由此可见,2010 年的调控政策虽然并未影响标杆房企销售额的增长,但已经放缓了这些行业 领导者的扩张速度.如果未来调控压力能继续维持,对行业发展的影响将愈加显著.
图 2-1:全国商品房销售金额与增长率(1998-2010 年) 图 2-2:标杆房企年销售金额与增长率(2006-2010 年)
数据来源:国家统计局
数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心
注: (1)标杆房企指中原定期监测 10 家上市房企,包括:保利,复地,富力,华润,金地,绿城,万科,雅居乐,招商和中海; (2)标杆房企销售金额 2006-2008 年为各公司年报数据,属财务统计口径.2009-2010 年为当年实际发生的合同销售金额.
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2.标杆房企
表 2-1:标杆房企历年销售,购地金额(2007-2010 年) 年份 销售金额 2007 1540 2008 1632 2009 3101 2010* 3766 注:2010 年销售,购地金额为 1-11 月数据,单位:亿元; 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心 购地金额 1515 496 1980 1711 购地/销售 98% 30% 70% 45%
(二)标杆房企跑赢大市原因分析
标杆房企之所以能在市场调整期取得不俗的销售业绩,原因主要来自以下三个方面: 品牌优势
由于在市场调整期,投资型需求纷纷离场观望,刚性自住需求成为市场主力.这类用户在购买 住房时注重性价比,更为谨慎,知名开发商多年积累的品牌优势在此时得以凸显.因而市场低 迷期,知名房企往往能从其他竞争对手中抢夺更多的市场份额.据中原调研,2010 年 7 月,8 大主要城市销量前 5 位的楼盘中,标杆房企的项目占 65%.同样的经历在 2008 年全国楼市低 谷期也曾出现,以万科为代表的 10 家标杆房企在全国市场销量下跌的情况下,市场份额反而 从 2007 年的 6.1%上升到 7.9%. 预计到 2010 年底, 家标杆房企占全国住宅市场的份额 10 (按 销售金额计)将比 2009 年上升 1.3 个百分点,达到 9.45%. 城市布局
随着二三线城市房地产市场的崛起,标杆房企的销售中心也从一线城市,逐步转向二线城市. 由于一线城市及部分发展较快的二线城市房价上涨过快,投资型,改善型需求比重大,因而在 2010 年的两轮调控下,市场受影响程度明显高于自住需求主导的二三线城市.因而,标杆房 企的不同城市布局策略也影响着各自在销售市场的表现. 由于二,三线城市数量较多,为叙述方便,将目前十家标杆房企已进入城市(包括土地和在售 项目)分成四类:一线城市,二线发展较快城市,二线发展中城市和三线城市(见表 2-2) . 近 3 年来,二线城市占十家标杆房企的总销量比重稳步增加.尤其是二线城市中的发展中城市 (简称二线 2,从 2008 年的 29%增长至 2010 年的 42%(数据截至 2010 年 11 月) ) .而 二线城市中经济发展较快的城市则保持稳定增长,占标杆房企总销量的比例维持在 30%左右.
图 2-3:十家标杆房企销量城市分布(2008-2010 年)
数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心
2010 年 4 月新政后,主要城市新房市场成交量在 5 至 7 月间跌至低谷,但标杆房企中仍有数 家取得了高于 2009 年市场高峰期水平的销售佳绩(见表 2-3) .这些表现良好的开发商或是采 用了一二三线城市平衡发展的策略,如万科,保利(表 2-4) ;或是采用了重点发展二线发展中
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2.标杆房企 城市的布局策略,如中海,雅居乐.这样的城市布局,有效地抵御了市场风险,帮助开发商在 市场低迷期跑赢大市. 在经历了 3 至 4 个月的市场低迷期后,9 月份,全国房地产市场再度回暖,量价齐升.虽然 9 月底二次调控接踵而至,但 9 至 11 月各地的成交量均明显好于 4 月新政后的低迷期.到 年底时,十家标杆房企销售表现有了显著提高.这一方面得益于整体市场的好转,另一方面, 开发商也适时调整供应节奏及销量城市分布.预计到 2010 年末,十家标杆房企中有 8 家能超 过 2009 年市场高峰时的销售金额. 由于整体市场的回暖,尤其是一线城市成交量的回升,年末各标杆房企的销售分布也较上半年 市场低谷期有所变化.截至 11 月底的数据显示,销售市场表现良好的房企,在城市布局上也 不局限于上半年仅有平衡发展和专注二线 2两种,其他的如专注一线的招商地产,从 一线转向二线 2 的复地以及从一线转向二线 1 的富力等均取得了好于上半年的销售业绩. 然而,虽然整体市场回暖,但依然有两家标杆房企的销量未能超过 2009 年水平,而这两家公 司 2010 年的销售重心均是受调控影响明显的二线发达城市(即二线 1) .由此可见,随着不同 城市间房地产市场的差异化发展,对全国布局的开发商而言,城市布局是否合理将显著的影响 其市场表现.
表 2-2:一二三线城市分类表 类别 一线城市 二线城市——发展较快城市 (简称:二线 1) 二线城市——发展中城市 (简称:二线 2) 城市 北京,上海,广州,深圳 杭州,天津,成都,苏州,无锡,南京,重庆,武汉 沈阳,长春,大连,济南,青岛,合肥,长沙,太原, 南昌,西安,温州,宁波 绍兴,福州,厦门,东莞,番禺,佛山,惠州,中山, 珠海,海口, 包头,从化,丹东,海宁,河源,南海,三水,上庐, 沈棋,顺德,台州,天河 乌鲁木齐,漳州,镇江,舟山,鞍山,富阳,临安, 南通,余杭,漳州,舟山 市场特点 经济发达,房地产市场成熟 二手房成交量占总成交量一半以上 土地稀缺,地价高 经济发展迅速 新房市场快速增长 二手房市场初具规模 经济发展较快 新房市场快速增长 二手房市场发展中 土地资源丰富,地价不高 经济起步阶段 新房市场发展中 土地资源丰富,地价低
三线城市 资料来源:中原集团研究中心
表 2-3:标杆房企 2010 新政后销售面积(5-7 月平均)与 2009 年平均水平对比 开发商 2010 年 5-7 月平均/2009 年月均 万科 126% 保利 123% 中海 105% 雅居乐 94% 复地 76% 富力 77% 金地 50% 华润 44% 绿城 44% 招商 41% 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心 表 2-4:标杆房企销售面积城市分布(平衡发展型——万科,保利) 2008 一线城市 33% 二线 1 37% 二线 2 29% 三线 2% 注:2010 年数据为 1-7 月的销售面积统计; 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心 2009 万科 29% 38% 32% 1% 2010 34% 30% 37% 0% 2008 42% 23% 31% 4% 2009 保利 29% 26% 36% 9% 2010 27% 34% 39% 0% 发展类型 平衡发展型 平衡发展型 重点突出型(二线 2) 重点突出型(二线 2) 转移发展型(二线 2) 转移发展型(二线 1) 转移发展型(二线 2) 重点突出型(二线 1) 转移发展型(二线 2-二线 1) 重点突出型(一线) 备注 一二三线城市平均分布 二线 2 城市销量比例最高 从一线城市转向二线 2
从一线城市转向二线 1 从二线 2 城市转向二线 1 一线城市销量比例最高
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2.标杆房企
表 2-5:标杆房企销售面积城市分布(重点突出型——招商,华润,雅居乐,中海) 2009 2010 2008 2009 2010 招商:专注一线 华润:专注二线 1 一线城市 77% 76% 65% 11% 20% 8% 二线 1 11% 14% 35% 57% 49% 65% 二线 2 12% 10% 0% 32% 31% 28% 三线 0% 0% 0% 0% 0% 0% 注:2010 年数据为 1-7 月的销售面积统计,中海地产 2008-2009 年销量明细数据暂缺 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心 表 2-6:标杆房企销售面积城市分布(2010 年 1-11 月累计) 万科 复地 保利 一线城市 22% 42% 25% 二线 1 27% 31% 42% 二线 2 48% 27% 32% 三线 3% 0% 2% 布局类型 平衡 平衡 平衡 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心 招商 68% 25% 7% 0% 一线 中海 17% 19% 64% 0% 二线 2 富力 36% 50% 14% 0% 二线 1 雅居乐 23% 14% 63% 0% 二线 2 金地 32% 33% 35% 0% 平衡 绿城 6% 43% 32% 18% 二线 1 华润 6% 56% 37% 0% 二线 1 2008 2008 2009 2010 雅居乐:专注二线 2 23% 7% 4% 13% 0% 27% 53% 69% 60% 11% 24% 9% 2010 中海 18% 11% 71% 0%
表 2-7:标杆房企 2010 年销售金额及增长率 2010 年销售金额 (预测) 万科 634 1098 复地 85 133 保利 434 633 招商 85 116 中海 421 564 富力 242 301 雅居乐 226 272 金地 210 253 绿城 513 492 华润 251 207 单位:亿元;数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心 开发商 2009 年销售金额 2010 年增长率 73% 56% 46% 36% 33% 24% 20% 20% -4% -17%
产品定位
根据中原调研,2010 年 7 月,8 大主要城市销量前 5 位的楼盘中主要为中小户型,低总价, 面向自主用户的产品.由于调控后市场上投资,改善型需求减少,自住需求成为市场主力,因 此中低价位产品畅销.据万科披露,2010 年 5 至 7 月市场低谷期,其小户型的销售超过 60%. 7 月以后,随着市场回升,大户型销售比重有所上升,但全年 144 平方米以下的普通住宅销量 占万科总销量将近 90%. 从历史经验看,在市场高峰期,自住,投资性需求膨胀,推动量价齐升,因而高中低端各类产 品均能取得良好的销售业绩.由于高端产品利润丰厚,豪宅开发商通常能获得高速发展.2009 年全国楼市一片繁荣, 标杆房企中定位高端的绿城销售额大幅增长至 500 亿以上, 在十家标杆 房企中位列第二,仅次于行业龙头万科. 而在市场低谷期, 由于投资需求离场, 自住需求成为需求主力. 因此中低端产品销量较为稳定, 而高端产品受影响明显.2010 年 5 至 7 月市场低迷期,以中端产品为主的万科,保利等房企 表现明显优于市场平均水平,而主攻高端市场的绿城则表现不佳,增长率低于标杆房企平均水 平.
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2.标杆房企
(三)2011 年行业发展预测
在 2010 年密集的调控政策下,全国房地产市场高速增长的局面得以缓解.但促使房价再次反 弹的隐忧依然存在.为维持国内楼市的长期健康发展,巩固前期调控的成果,政府仍有必要采 取各种措施调控市场,防止房价过快增长.在此背景下,2011 年的全国房地产市场难以再现 2009,2007 年那样的高速增长.自住需求将成为支撑市场的主力. 融资受限,企业自身成长能力成关键
国内房地产开发行业的发展严重依赖外部融资,在过去 5 年中,银行贷款,股权融资推动了标 杆房企高速扩张.2010 年初,融资渠道的收紧成为市场调控的首选措施,开发贷款,股市增 发全面收紧,到年末信托融资等新型融资渠道也受到严格限制,可供开发商利用的融资渠道日 益收窄. 而开发企业的另一主要资金来源——预售款收入也面临资金监管的限制. 在此环境下, 企业唯有依赖自身成长能力,依靠缩短生产销售周期,加快资金周转,方能维持企业的长期发 展. 现金稳定,降价压力不明显
2010 年 4 月新政后,中原对十家标杆房企的现金流做了一次压力测试.当时的结论是,如果 市场成交量持续维持在低谷水平,标杆房企当时的现金流可支持 3 至 6 个月.如果之后市场依 然没有好转的话,标杆房企将面临和 2008 年同样的被迫降价局面.但随后的市场实际情况是 成交量快速恢复, 标杆房企销售收入回升, 其现金流情况也随之好转. 虽然 9 月底 二次调控 降临,但依靠销售回升和控制购地开支,标杆房企的现金流情况好于年初.因此,如果未来市 场可以维持目前量价平稳的局面,标杆房企将不会有明显的降价压力. 产品定位,大众产品需求稳定
宏观调控的目的是维持市场的健康发展,防止泡沫产生.在此环境下,大众住宅,即符合自住 需求的中低端产品将受到市场欢迎,需求量可保持平稳增长;而高端产品则易受政策环境的不 确定因素影响,风险将对较大.对于开发商而言,在产品组合中保持较高比例的中低端自住类 型,则容易取得稳定的销售业绩.高端产品是一把双刃剑,在市场高峰时能带来高额收益,而 市场平稳甚至低迷时则容易受到影响.因此产品定位以及产品线的组合对开发商 2011 年的销 售表现至关重要. 土地的价格水平,决定了未来开发产品的价格.受 2010 年调控的影响,标杆房企在土地市场 出价普遍较为谨慎.根据各房企所获土地与当地住宅售价比值,可看出各房企未来产品定位的 差异.如表 8 所示,标杆房企购臵土地楼面地价,总体上相当于当地新房售价的 50%.地价水 平较低,通常说明土地位臵偏远,或容积率较高.反之,则说明土地位臵较好,容积率较低. 万科在 2010 年所获土地价格水平在各类城市均较为平均,也符合其一贯的产品定位.绿城的 地价水平则明显高于同行,需要打造高端产品才能保证利润.
表 2-8:标杆房企 2010 年新购土地价格水平 保利 复地 富力 华润 金地 绿城 万科 雅居乐 一线城市 52% 112% 43% 15% 34% 192% 38% — 二线 1 43% 13% 28% 36% — 92% 35% 52% 二线 2 32% 54% 34% 29% 72% 120% 47% 17% 三线 41% — — — — 29% 45% — 平均值 42% 60% 35% 27% 53% 108% 41% 35% 注:数据截至 2010 年 11 月底,土地价格水平按土地楼面地价与当地新房销售均价比值计算 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心
招商 — 56% 47% 54% 52%
中海 60% 30% 60% — 50%
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2.标杆房企 城市布局,二线城市前景看好
随着二三线城市经济发展,房地产市场也逐步进入快速增长阶段.一线城市的新房市场已趋于 饱和,二手房成交比重逐年上升.因而从行业发展方向看,标杆房企销售重心从一线城市转向 二三线城市的趋势已经形成.二线城市,尤其是二线城市中的发展中城市将成为未来全国布局 开发商销量的主要来源. 前文已分析了城市布局对开发商在不同市场环境下销售业绩的影响. 各房企目前土地储备的城 市分布,无疑将对其未来市场的表现产生显著的影响. 目前, 十家标杆房企整体土地储备符合市场发展的大趋势, 二线发展中城市土地储备比例最高, 二线 1,一线城市比重依次递减.因此,即便未来仍有调控风险,但二线城市稳定的增长,依 然可保证标杆房企取得可持续的销售增长. 而从各家房企土地储备的结构来看,万科,保利,中海的土地结构较为类似,二线发展中城市 比重最高,二线 1,一线城市比重依次递减,符合市场发展趋势,在未来的市场竞争中保持稳 定增长的能力较强. 而其他在一线城市或三线城市土地储备比例高的开发商, 抗风险能力稍逊.
表 2-9:标杆房企土地储备量城市分布(万平方米) 城市 土地储备可建面积 一线城市 5709 二线 1 9348 二线 2 10598 三线 4445 注:数据截至 2010 年 11 月底,按土地可建筑面积计算,单位:万平方米; 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心
百分比 19% 31% 35% 15%
表 2-10:标杆房企土地储备城市分布 保利 复地 富力 华润 一线城市 22% 15% 27% 17% 二线 1 32% 52% 51% 40% 二线 2 35% 33% 23% 35% 三线 11% 0% 0% 8% 注:数据截至 2010 年 11 月底,按土地可建筑面积计算 数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心
金地 46% 21% 33% 0%
绿城 5% 24% 27% 45%
万科 20% 30% 40% 11%
雅居乐 17% 10% 33% 40%
招商 34% 35% 16% 15%
中海 9% 33% 57% 1%
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3.土地市场
格局调整 土地市场量增价升
2010 年,经历着新国十条和国五条的宏观调控,土地出让市场的热度却未有冷却迹 象.特别是临近年底,年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地,使土地市场再续火热. 12 月初,在多个城市再度出现地王,市场热度逼近 2007 年与 2009 年.
(一) 土地成交新高 二线城市受追捧
全国土地购臵创新高 东部领先中部崛起
2010 年政府加大土地供应,土地购臵面积大幅增长,超过 2007 年峰值水平.国家统计局数据 显示 2010 年 1-10 月,全国土地购臵面积约 3.28 万公顷,2009 年同期约为 2.41 万公顷,增 幅超过 3 成,2007 年同期约为 3.14 万公顷.分区域来看,2010 年东部土地购臵面积增长较 快,同比增长分别为东部 53%,中部 26%,西部 20%.2010 年 1-10 月份土地购臵费较 2009 年同期激增 7 成,整体地价水平迅速走高.分区域来看,东部和中部的土地购臵费增长较快, 同比增长分别为东部 89%,中部 67%,西部 43%.上述数据表明,东部地区仍然保持领先的 发展地位;而中部地区土地价格增长明显,处于强劲发展期.
表 3-1:全国及分区土地购臵情况(2008—2010 年) 土地购臵面积(万公顷) 时 期 全国 东部 中部 2010 年 1-10 月 3.28 1.60 0.92 2009 年 1-10 月 2.41 1.04 0.73 2008 年 1-10 月 2.96 1.35 0.85 2007 年 1-10 月 3.14 1.50 0.77 数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心
西部 0.76 0.64 0.76 0.86
全国 8.01 4.54 4.41 3.57
土地购臵费(千亿元) 东部 中部 5.51 1.37 2.92 0.82 2.84 0.77 2.33 0.54
西部 1.13 0.79 0.80 0.70
商办用地比例明显提升
二线城市增长迅猛
尽管 2010 年中央政府宏观调控的重点之一是增加居住用地供应,但从实际出让情况来看,商 办用地的增速明显高于居住用地.据中原对北京,上海等 12 个重点城市统计显示,2010 年居 住用地面积增长约 27%,而商办用地增长约 46%.具体城市来看,商办用地增长最明显的有 沈阳,成都,长春等二线城市,而深圳,北京和上海也有较大增长. 商办用地增长迅速,占经营性出让用地(住宅和商办)比重明显增长,2007 年为 14%,2009 年为 18%,至 2010 年达到 21%.政府对住宅市场持续强势的调控,使得部分开发投资转向于 商办市场,从而导致商办市场土地出让激增.预计 2011 年宏观政策仍将保持对住宅市场的调 控取态,商办市场的热度将持续.
图 3-1:十二个重点城市居住及商办用地出让面积同比增幅(2010 年)
200 % 150 %
100 %
居住用地
商办用地
50% 0%
北京 -50% 上海 广州 深圳 天津 重庆 成都 武汉 沈阳 长春 南京 杭州 总体
-100 %
数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心
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3.土地市场 居住用地出让加速 二线城市增长显著
在宏观调控政策的有力推动下,12 个重点城市土地出让完成率整体呈上升趋势,2009 年平均 完成率为 96%,2010 年平均完成率为 144%,增长 50%.从实际数量来看,2010 年土地出让 面积较 2009 年也呈现增长,平均增幅约为 35%. 具体城市来看:一线城市中,北京增长,上海持平,广州深圳略有下跌;二线城市普遍呈现增 长,仅杭州出现大幅下降.二线城市住宅市场发展已进入快车道,住宅市场面临较好的发展机 会,其中最为突出的是武汉和长春.
表 3-2:十二个重点城市居住用地出让完成情况(2010 年) 城市 2010 年完成率 2009 年完成率 北京 49% 60% 上海 147% 90% 广州 100% 89% 深圳 75% 23% 重庆 18% 55% 天津 158% 208% 武汉 641% 187% 成都 97% 74% 南京 89% 35% 杭州 48% 35% 沈阳 — — 长春 192% 31% 12 城市平均 144% 96% 数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心
2010 年出让面积增幅 13% -1% -8% -12% 27% 16% 117% 17% 43% -50% 24% 236% 35%
(二)地价继续上涨 地王频现成常态
居住用地出让效率改善 价格上涨
2010 年 12 个重点城市居住用地流标率继续下降,2009 年为 18%,2010 年已下降至 6%,市 场效率继续改善.从各城市平均溢价率来看,一线城市普遍下降,二线城市普遍提升;从各城 市平均楼面地价来看,一线城市仅北京增长,二线城市仅长春略有下降,也反映出二线城市的 发展正在加速. 从发展商购地情况分析,一线城市 2010 年推出的地块数量有限,且进入门槛较高,对于大型 跨地域的发展商,二线城市已经成为其销售收入的主力战场.
表 3-3:十二个重点城市居住用地出让流标率,溢价率及地价(2010 年) 流标率 平均溢价率 城市 2010 年 2009 年 2010 年 2009 年 北京 10% 3% 67% 95% 上海 3% 10% 117% 132% 广州 4% 14% 38% 73% 深圳 0% 0% 32% 60% 重庆 3% 20% 40% 18% 天津 2% 17% 20% 11% 武汉 4% 44% — — 成都 13% 20% 52% 24% 南京 3% 13% 86% 67% 杭州 3% 0% 63% 65% 沈阳 23% 40% 36% 8% 长春 8% 35% 13% — 12 城市平均 6% 18% 51% 55% 数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心
平均楼面地价(元/平方米) 2010 年 同比增幅 7968 39% 6461 -10% 4887 -13% 2820 -50% 2444 31% 1897 34% 1857 2% 2205 44% 5351 54% 10838 15% 1313 12% 1580 -8% 4135 13%
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3.土地市场 地王频现已成常态 高利润支持高地价
随着城市的发展, 新兴区域的规划开发, 成熟区域的升级改造, 单价地王不断出现已成为必然. 2007 年的地王让业界惊呼土地泡沫,2009 年的地王则归功于政策全面扶持,而 2010 年在强 势调控之下,各类地王仍不断涌现,折射出更深层次的问题. 商品住宅市场的供不应求推高住宅价格,而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润,房地产 开发业的高利润支撑了土地市场的热度,而外行业资金的挤入令这种竞争愈演愈烈,从而形成 高地价,高房价,高利润的三高状态,而这种状态更集中的体现在占据区域中心地位的城市. 对 2009-2010 年各类地王,包括总价地王,单价地王(区域)进行统计,在 12 个重点城市中, 有 10 个城市均出现了地王.而地王的缔造者,不是拥有强大资源和资金的央企国企,就是财 大气粗的上市公司. 随着他们的业务版图不断扩张, 地王就在中国各个区域中心城市不断涌现. 政府宏观调控对于抑制地王产生有一定作用,但效果并非立竿见影.据统计,2010 年 12 个重 点城市地王总量达到 1565 万平方米(以可建面积计算,下同) ,约占总量的 10%,2009 年为 13%,下降幅度甚微.
表 3-4:大型地王地块一览(2009-2010 年) 城市 区域 公告号 可建面积 (万平方米) 45.80 71.22 39.23 51.17 34.80 39.12 42.04 48.24 61.36 325.30 32.68 49.78 46.46 300.19 67.31 251.00 301.09 201.42 155.01 222.10 125.31 133.14 中标单位 上海绿地 北京建工 新幕世纪/星润实业 北京中粮万科 中海地产 北京中信新城 中海地产 万科集团 雅居乐 广州富力地产联合体 广州城建 广铁珠光联合体 南京雅居乐 中冶臵业 中粮地产 中信信托 北京富力城 武汉华侨城 上海绿地 大连万达 保利地产 九龙仓,中海 出让日期 2009 年 7 月 2009 年 8 月 2009 年 9 月 2009 年 9 月 2010 年 1 月 2010 年 3 月 2009 年 10 月 2009 年 12 月 2009 年 10 月 2009 年 12 月 2010 年 8 月 2010 年 11 月 2010 年 10 月 2010 年 9 月 2010 年 10 月 2009 年 11 月 2010 年 4 月 2009 年 12 月 2010 年 11 月 2010 年 8 月 2009 年 6 月 2009 年 10 月
北京 大兴区 京土整储挂(兴)[2009]057 号 北京 朝阳区 京土整储挂(朝)[2009]073 号 北京 朝阳区 京土整储挂(朝)[2009]084 号 北京 房山区 京土整储挂(房)[2009]091 号 北京 丰台区 京土整储挂(丰)[2009]135 号 北京 大兴区 京土整储挂(兴)[2010]012 号 长春 经开区 长国土资公发[2009]122 号 长春 朝阳区 长国土资公发[2009]88 号 广州 科学城 KXC-F 8-1-1 广州 番禺区 AGT0101 广州 番禺区 穗国房挂出告字 [2010] 1 号 广州 荔湾区 穗国房挂出告字 [2010]8 号 南京 浦口区 NO.2010G41 南京 下关区 NO.2010G32 沈阳 皇姑区 2010-030 天津 津南区 津南(挂)2009-11 天津 津南区 津南(挂)2010-11 号 武汉 东湖区 P(2009)113 号 武汉 武昌区 P(2010)128 号 武汉 东湖区 P(2010)088 号 重庆 江北区 渝国土房管告字[2009]16 号 重庆 江北区 渝国土房管告字[2009]34 号 数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心
(三) 房企积极布局 国企拿地踊跃
二线城市拿地理性 一线城市竞争激烈
2010 年 12 重点城市居住用地出让的溢价率分布分析显示, 溢价率在 50%以下的地块幅数比例 较 2009 年明显增加;溢价率在 50%以上的地块幅数比例基本与 2009 年持平.这说明从整体 来看,政府 2010 年加大土地供应力度,一定程度上缓和了居住用地市场的激烈竞争局面. 对每个城市出让地块溢价率统计显示,2010 年低溢价率(低于 50%)地块比例上升最明显的 是长春和广州.这两个城市土地出让的特征具有典型性,长春居住用地出让大增,增加的部分 多为低溢价成交;广州居住用地出让面积下降,减少的部分多为高溢价地块,两种情况所造成 结果则是平均溢价率下降.此前对平均楼面地价的统计也显示,这两个城市平均楼面地价较 2009 年也有 10%左右的降幅.
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3.土地市场
低溢价比例较高的城市,是天津,重庆,成都,沈阳和长春等二线城市,这些城市土地市场竞 争激烈程度相对较低,发展商拿地比较理性.而在北京,上海,杭州等地,低溢价比例较低, 这些城市土地市场依旧火爆.
图 3-2: 12 个重点城市居住用地溢价率分布(2009-2010 年)
40% 2009年 30% 20% 10% 0% 0% 0-50% 50-100% 100%以上 2010年
数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心 图 3-3: 12 个重点城市居住用地较低溢价率地块比例(2009-2010 年)
100% 2009 80% 60% 40% 20% 0% 北京 上海 广州 深圳 天津 重庆 成都 沈阳 长春 南京 杭州 2010
数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心 注:较低溢价率地块指溢价率为 0~50%的地块
地方国企拿地踊跃
中央房企略有收敛
2010 年 12 个重点城市居住各地出让中, 地方国企与中央房企拿地的面积占比均为 14%. 但两 者不同之处在于,地方国企占比持续三年增长,较 2009 年增加 4 个百分点;而中央房企受到 国资委清退令的影响,拿地面积较 2009 年占比下降 5 个百分点.基本相似的状况也出现 在两者支付的土地出让金额的统计中,2010 年地方国企占 19%,较 2009 年提高 8 个百分点; 央企占 20%,较 2009 年减少 6 个百分点. 在 2009 年起的土地市场热潮中,凭借资金和资源优势,国有企业扮演了主要角色,成为推动 地价上涨的主要力量.2010 年此势头未减,上述两类国有企业占土地出让市场的面积比重, 已由 2007 年不到 15%,激增至 2010 年的约 28%;金额比重自 20%激增至 39%.在 12 个重 点城市中,北京,上海,广州和武汉是这些企业掷以重金之地.
表 3-5:12 个重点城市国有房企拿地占比情况(2007-2010 年) 国有房企面积占比 #地方国企 #中央房企 国有房企金额占比 #地方国企 #中央房企 2007 年 15% 6% 9% 19% 6% 13% 2008 年 17% 9% 8% 20% 10% 10% 2009 年 29% 10% 19% 37% 11% 26% 2010 年 28% 14% 14% 39% 19% 20%
数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心
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3.土地市场
(四)总结和展望
政府宏观调控主导之下,2010 年各城市土地推出量显著增长,成交量随之增加,土地出让计 划完成率略有提高.受到房地产交易市场行情的影响,2010 年土地市场被普遍看好,市场效 率提高,流标率下降,地价持续上升.居住用地受持续调控影响,增长趋势弱于商办用地,商 办用地比例提升. 一二线城市差异开始体现:二线城市正进入快速发展期,土地出让量明显增加,溢价率普遍提 高;一线城市受限于中心城区的可开发空间,土地出让量略有下降,而较高的土地价格门槛, 令溢价率有所下降. 国有企业占据土地市场的份额与 2009 年基本相当,中央房企受行政调整影响份额略降,地方 国企份额持续扩大, 国进民退趋势延续.国有企业凭借其资源和资金优势获取优质用地, 往往能在激烈竞争中胜出,也往往成为推高地价的主力军.地王仍然不断出现,仅在 2010 年 5-8 月,调控强势作用期略有收敛,临近年末地王蜂拥而现. 2010 年,以国十条为纲的一系列调控措施,要求增加有效供应缓解供求矛盾.预计 2011 年各城市土地出让计划量仍将居高不下,而实际出让量也将延续 2010 年的趋势,继续增加或 处于高位. 在房地产市场供求关系依旧紧张的氛围下,土地市场的竞争仍将激烈,二线及以下城市将继续 升温.住宅市场持续调控催热商办市场,临近年底已趋于火爆的商办物业交易市场,预示着 2011 年商办用地市场规模将进一步扩大,竞争性也将增强.
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4.新房市场
量价平稳 新房市场转型加速
2010 年经历了4.17和9.29两轮调控,房地产市场全年始终处在调控的背景之下.但 从市场反应来看,除限购令这一行政指令性调控措施直接限制了市场需求,令一线城市在 内的调控重点区域住宅成交量大幅下降,但全国范围内住宅销量依然维持上升,价格上涨势头 尽管有所遏制,但价格下调这一调控的核心目标亦尚未实现. 从 2003 年开始的历次调控可以看到,宏观经济环境是影响政策取态和执行力度的关键.毕竟 经济的高速发展和民间财富的增长是支撑目前我国房地产市场高速发展的根本动力. 一旦宏观 经济环境低迷,将令市场快速进入下跌通道(如 2008 年市场的低迷,调控的中断) .而流动性 的高低则是影响市场量价走势的关键.各方情况表明,2011 年宏观经济平稳,流动性整体宽 裕,为房地产市场提供了一个相对温和的整体环境. 预计此轮调控将持续至 2011 年.在增供应,遏需求的调控指向下,2011 年市场整体将维 持平稳.在量价平稳的表象下,我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向.始于 2007 年的 房企全国性扩张,在二三线城市崛起,国家运输通道建设全面推进的驱动下,将促使全国范围 内新的热点区域和城市的异军突起.
(一)历经两轮调控 2010 年整体向上趋势未改
全国整体维持上升 量价齐升态势未改
全国范围内,1 至 10 月商品住宅成交量同比增 7%,其中4.17政策出台后的 5 至 8 月间, 销量一度略降 5%,此后又再度回升.预计全年成交量同比增幅维持在 5%~10%. 价格方面,在众多中小城市房地产市场欣欣向荣的拉动下,全国范围内住宅价格依旧实现了持 续增长.截止 10 月,全国商品住宅销售均价同比上涨 8%.国家统计局监测的 70 个大中城市 新房成交价格指数亦显示, 重点城市住房价格 2010 年全年始终处在上升通道. 中原预计, 2010 年全年全国商品住宅价格涨幅将维持在 10%左右,其中一线城市新房价格涨幅在 1 至 2 成左 右,部分二线城市新房价格涨幅约在 2 至 3 成.
图 4-1:全国分地区商品住宅销量月度走势(2008—2010 年 10 月)
18000 16000 14000
12000
万平方米 西部 中部 东部 同比(右轴)
120% 100% 80% 60% 40%
10000 8000 6000 4000 2000 0 20% 0% -20% -40%
0804
0807
0808
0811
0812
0903
0904
0907
0908
0911
1003
1004
1007
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心
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1010
0802
0803
0805
0806
0809
0810
0902
0905
0906
0909
0910
0912
1002
1005
1006
1008
1009
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4.新房市场
图 4-2:重点城市一手住宅成交量价走势(2006 年 1 月—2010 年 11 月)
数据来源:中原住宅监测系统,中原集团研究中心
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4.新房市场 开发建设维持高位 增速放缓至低位
但持续调控,令市场快速向上的速度受到了一定调整.从房地产市场的各项指标变化情况看, 2010 年政策调控效果更多的体现在了增速的放缓. 住宅开发投资额自 1998 年开始, 年均增速 始终维持在 20%以上.继 2009 年首次降至 16%,2010 年前 10 个月同比增速更降至 4%,创 下了新低.此外,住宅销售面积和销售额的同比增速,也仅高于 2008 年这一市场最低迷时期 的水平.
图 4-3:全国住宅市场基本指标年度变化(1999—2010 年 10 月)
100%
80%
60% 40%
住宅投资额 住宅销售额 住宅销售面积 住宅销售价格
20%
0% -20%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010.10
-40%
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心
一线城市影响最大 成交量同比下降逾 5 成
从各区域的变化情况看,成交量的下降主要体现在东部地区,尤其是一线四大城市. 4.17 首轮调控后,5 至 9 月东部地区成交量下降 7%,中部和西部仍有 19%和 12%的增长.同期一 线四大城市成交量下降 50%. 9.29二次调控出台,陆续有 14 个城市实施了限购令 ,但 调控效果甚至不及4.17的首轮调控.2010 年第四季度一线城市成交量较 9 月份有所回落, 但明显高于 5 至 8 月首轮调控期的水平,较 2008 年历史低谷期的月均成交量约高出 3 成.预 计 2010 年全年,一线城市新房成交量同比降幅在 5 成以上,其中北京和深圳降幅约 5 成,上 海和广州将在 6~7 成.除深圳外,其余三市全年成交量仍将高于 2008 年的历史最低值. 成交量的大幅下降,也与价格维持坚挺未现显著降价不无关系. 4.17调控后,一线城市成 交量迅速降至谷底,至 6~7 月份,各地新盘价格有所松动,不同形式的促销活动在市场上日渐 增多. 一些低价入市或采取一定促销手段低于前期售价的楼盘, 均在淡季取得不错的销售业绩, 也带动了各地市场 8,9 月份的大幅回暖.二次调控后,开发商由于前期销售情况良好,资金 暂无大忧,始终未有降价动力.2010 年全年,一线城市新房价格快速上涨的势头在 4 月首轮 调控后得到有效遏制,此后小幅波动,始终维持平稳,但临近年末,个别城市价格翘尾现象又 有所抬头.2010 年全年一线四大城市新房价格涨幅在 1 至 2 成左右. 其余地区效果甚微 二线城市成交降幅 3 成以内
历次调控的政策取向主要是征对房地产业最为发达,房价最高的一线城市和东部地区.因此市 场反应亦主要在一线及东部地区有所显现,2010 年以来的调控政策亦不例外.2010 年 1 至 10 月,中部和西部地区商品住宅成交量保持了 1 至 2 成的同比增速.预计全年住宅成交量仍 将有 1 成以上的增加.以津,渝,蓉,汉等四个二线中的发达城市为例,在4.17首轮调控 后的 5 至 9 月,四城市成交量约下降 25%.此后成交快速回升,二次调控对这些城市成交基 本未有影响,仍维持上升趋势,仅增速放缓.目前各地成交不仅大幅高于首轮调控,且较 2009 年月均水平有近 1 成的增加. 但受到前三季度成交量受抑的影响, 预计全年降幅约在 3 成以内.
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4.新房市场 与全国趋势类似,2010 年的调控对大多数城市住宅市场量价齐升的趋势并未产生本质影响, 仅上升幅度有所缩减.预计 2010 年全年一线外的大多城市住宅价格仍维持上升之势.以津, 渝,蓉,杭四个二线中的发达城市为例,2010 年全市一手住宅成交均价同比涨幅均在 25%以 上.除去结构性的影响,各地在售项目价格的实质上涨幅度亦在 2 成以上.
图 4-4:重点城市一手住宅成交量价月度走势(2008—2010 年)
700 600 500 400 300 万平方米 深圳 上海 广州 北京 "4.17"调 控,至6月 成交量同 比下降6~8 成.此后 市场企稳 加速回 升,政策 效果仅维 持4个月 "9.29"调 控限购 抑需 求,但 成交仍 平稳, 高于08 年低位
31%
- 24%
200 100
0
-100 800
700
600 500 400 300 200 100 0
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 0701
数据来源:中原住宅监测系统,中原集团研究中心
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0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012E
元/平方米 RMB/sqm 北京/Beijing 深圳/Shenzhen 成都/Chengdu 上海/Shanghai 天津/Tianjin 杭州/hangzhou 广州/Guangzhou 重庆/Chongqing 0704 0707 0710 0801 0804 0807 0810 0901 0904 0907 0910 1001 1004 1007 1010
0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012E
万平方米 成交量较 2008年仍 有3成增加 杭州 天津 成都 武汉 重庆 维持平 稳,比 2009年 均值仍 增加1成
8%
31%
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4.新房市场
表 4-1: 4.17调控后各区域成交量变化对比 城市 2009 年 5 月-8 月 一线城市 2444 二线发达城市 1825 其他城市 25013 全国 29282 单位;万平方米 数据来源:中原住宅监测系统,中原集团研究中心 2010 年 5 月-8 月 851 1015 24376 26242 同比 -65% -44% -3% -10%
(二)预期目标尚未达成 调控持续或成常态
宏观环境利好 行业发展环境稳定
我国宏观经济经历了 2008 年的减速和 2009 年的复苏,2010 年再次实现较快增长.2010 年 前三季度 GDP 同比增长 10.6%,增速比上年同期提高 2.5 个百分点,预计全年亦可维持在这 一水平.目前,全球经济已步出金融危机最坏阶段,整体仍将延续缓慢复苏的态势,为我国经 济提供了一个相对稳定的外需环境.国内消费升级和城镇化都在发展过程中,经济持续增长的 动能较为充足.参考各方对 2011 年宏观经济的预测,GDP 增幅维持在 9~10%的高速.根据 中央近期公布的十二五规划的建议,经济结构的战略性调整将成为这一阶段的核心任务. 宏观经济维持平稳较快增长的能力以及对经济结构转型阵痛的准备, 都预示了短期内对房地产 的调控不会放松.但同时, 积极稳妥推进城镇化居民收入增长与经济同步以及推动 , 国家运输通道建设等等多重利好举措,又为行业发展创造了有利的环境. 流动性充裕 支撑需求持续活跃
2007 年以来房地产市场经历的跌宕起伏, 关键与资金流动性和融资环境密切相关. 经历了 2009 年的高位后,2010 年货币供应量增速持续下降.至 10 月 M2 增速降至 20%左右,逐步逼近 2007,2008 年 17%的水平.央行在三季度《货币政策执行报告》中提出,要引导货币条件 逐步回归常态水平 .长期来看,经济结构的转型,经济增长动力由投资和出口向消费的转变, 都将改变过去多年依靠较高的货币供应量来推动经济增长的模式.但这一过程将会是渐进式 的.当前整体较高的通胀压力和流动性管理的要求,预计 2011 年信贷目标将从 2010 年的 7.5 万亿元,回落到大约 7 万亿元或以下,M2 增速目标也将进一步下调.总体来说,全年流动性 依然充裕. 另一方面,长期的高货币投放和低利率水平,导致当前通胀预期高涨.在缺乏其他投资渠道的 内地市场,房地产依然是保值性较高的投资产品.房地产作为当前保值,抗通胀的首选投资方 式,充裕的流动性下部分资金的流入也就难以避免,将支撑 2011 年住房的需求维持活跃. 调控从紧压力 政策导向大众住宅
2010 年住宅市场的整体表现反映了当前各地基本需求仍然活跃,支撑了市场在短期的政策性 冷清后,仍维持上升趋势.虽然调控对我国房地产市场所面临的过度市场化而缺失保障房的矛 盾,无法在短时期内彻底解决.但通过调控抑制需求的目标基本达成,也为缓解市场的供求矛 盾争取了一定的时间和空间.因此今后一段时间内,预计调控将成为常态,在宏观经济维持平 稳较快增长之际,各地调控暂不会退市. 2010 年的政策措施中,保障房的全面提速和限购令的实施是两大突出特点.加速保障性 住房建设, 是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重 要任务.配合限购措施的实施,能加速增供应,遏需求的政策目标的实现.尤其是中小套 型的商品住宅,因其属满足自住需求的大众型住宅而被列入保障房建设的计划中,将获得政策
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4.新房市场 的大力支持而从中受益.因此,具有补课性质的保障房建设虽然短期内对商品房市场构不 成实质影响,但仍将在一定程度上改变市场预期,并对供应结构带来一定变化. 目前的调控措施,除信贷,融资,土地等多方监管,带有计划经济色彩的限购成为 2010 年政 策的新亮点. 限购令短期内对首套自住型需求已占主体的市场影响较小,若能长期实 施对市场的影响将逐渐显现.但预计随着市场供求关系在调控之下日渐趋于平衡, 暂时实 施的这一计划经济政策亦将完成其使命而退出.预计 2011 年政策的调控手段将维持在目前状 况,惟执行力度将视市场情况会有一定调整的弹性.
图 4-5: 宏观经济指数,CPI,M2 历月变化情况(2009 年 1 月—2010 年 10 月)
130 120 30% 110 100
90
35%
25%
20%
80 15% 70 60
宏观经济预警指数(左轴) M2同比增幅(右轴)
2007.01 2007.04 2008.04 2008.07 2008.10
2007.07 2007.10 2008.01
CPI(左轴)
10%
2010.01
2010.04
2010.07
2009.01
2009.04
2009.07
2009.10
数据来源:国家统计局,中国人民银行,中原集团研究中心 图 4-6:我国历年利率调整图(1996—2010 年)
数据来源:国家统计局,中国人民银行,中原集团研究中心
(三)2011 整体量价维稳 区域结构持续变化
新开工谷底回升 全国住宅供应增加
2008 年行业的调整,导致住宅新开工面积自 2008 年 7 月开始连续 11 个月出现负增长.期间 住宅新开工量比上年同期减少了近 1.2 亿平方米,约相当于近年全国住宅年均销量的 1 成半. 2009 年 6 月后, 新开工面积一路增长, 2010 年前 10 个月同比增幅始终维持在 50%左右. 2009 年 11 月至 2010 年 10 月间,全国月均新开工住宅 1 亿平方米以上,比上年同期每月多开工建 设 5000 万平方米.考虑到 1 至 1 年半的建设周期,从 2010 年第四季度开始住宅的供应量应 有一个显著增长. 潜在供应巨大,但从实际监测到的重点城市住宅实际开盘量,2010 年第四季度并未迎来供应 高潮. 从中原监测到的 7 个重点城市住宅新增预售情况看, 各地在 9 月份迎来了一个供应高峰,
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2010.10
4.新房市场 单月住宅供应量均达到或逼近了 2009 年以来的峰值.此后,受到9.29二次调控政策影响, 在全年销售任务完成基本无忧的形势下,多数开发商采取了谨慎推盘的策略.导致 10,11 月 份各地住宅供应再次回落. 近期实施的一系列政策,从土地清查,叫停借壳上市,收紧土地增值税,提高预售标准,限制 提价,再到预售资金监管,无一不是针对开发商.希望收紧资金链以敦促其加快开发,增加供 应.虽然在现金流宽裕和销售业绩良好的双重背景下,近期内开发商出现类似 2008 年资金链 紧张的可能性不大.从近年来房地产开发企业资金来源情况看,企业通过各种融资渠道自筹资 金的比重逐渐增加,而定金及预收款这一来自销售的资金占比逐年减少.但外部融资环境的恶 化仍将对开发商带来日益严峻的影响.因此通过销售回笼资金将显得尤为重要.预计 2011 年 潜在的巨大供应将会有效的转化为市场实际供应.
图 4-7:全国商品住宅新开工面积月度走势(2008 年 1 月—2010 年 10 月)
18000 16000 14000 12000 10000 100% 8000 6000 4000 0% 2000 0 -50% 50% 万平方米 西部 中部
东部
月均新开工约0.7亿平方 米,东,中,西部地区分 别为0.3,0.2和0.16亿平 方米.
月均新开工近1.1亿平方 米,东,中,西部分别占 49%,24%和27%,西部 占比进一步提高
250%
200%
全国同比(右轴)
150%
0803
0805
0806
0808
0809
0811
0903
0905
0906
0908
0911
1003
1005
1006
1008
0802
0804
0807
0810
0812
0902
0904
0907
0909
0910
0912
1002
1004
1007
1009
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心 图 4-8:重点城市住宅新增供应月度情况(2009 年 1 月—2010 年 11 月)
300 250 200 150 100 50 0
万平方米 10000sqm
北京/Beijing
上海/Shanghai
广州/Guangzhou
深圳/Shenzhen
重庆/Chongqing
成都/Chengdu
杭州/hangzhou
数据来源:中原住宅监测系统,中原集团研究中心 图 4-9:全国房地产开发企业资金来源(2004—2010 年 10 月)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010年1-10月
其他
定金及预收款
自筹资金
国内贷款
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心
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1010
2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4
4.新房市场 中西部持续上升 支撑全国销量增加
随着近年来二三线城市房地产市场的快速发展,一线城市在全国市场中的比重日渐下降,目前 销量占比约为 5%.因此,即便全年一线城市商品住宅销量较 2009 年将有明显下降(1 至 10 月降幅达 39%,全年亦将维持在 3~4 成) ,全国范围内住宅销量仍将有一定增加,预计全年增 速将维持在 5%左右.而这一趋势在 2011 年亦将维持.根据近年来全国住宅市场销量的地区 结构和增长比例,预计 2011 年全国商品住宅销量将保持 10%左右增长. 2004 至 2009 年,东,中,西部地区的商品住宅销售增速分别为 8%,15%和 17%.随着中西 部地区的快速增长,其占全国销量的比重也稳步增加,目前约各占全国四分之一.2010 年 1 至 10 月,三地区住宅销量同比增幅分别为-1%,19%和 12%. 预计 2011 年东部地区的销售将与 2010 年基本持平,或小幅增加;而中西部仍维持持续上升 趋势,增幅约 15%~20%.因此,2011 年全国商品住宅销售面积将有约 10%的增长.
图 4-10:全国商品住宅销量年度走势
120000 万平方米
100000
西部 中部
80000
东部
60000
40000
20000
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010E
2011E
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心
供求矛盾缓和 价格整体趋稳
如上所述,供应方面,在此轮开发建设周期内,潜在的住宅供应将有大幅增加;同时开发商资 金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款,均表明 2011 年住宅的实际供应量将有明显提 升.需求方面,此轮政策调控的重点是遏制投资,投机需求, 限购令的实施更令市场以自 住需求为主,从而导致 2011 年住宅成交量大幅提高的可能性很小. 但随着通胀的预期提高,在缺乏其他投资渠道的市场下,选择投资房地产作为财富储存方式的 需求,也成为支撑市场的不可忽视的因素.抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价 上涨的理由,但却能成为防止房价大幅下跌的原因.各方因素的综合作用,预计 2011 年全国 住宅市场价格总体将维持稳定. 若以 10%的增速计算,2011 年全国商品住宅月均销售约 8500 万平方米,而同期每月潜在可 供应量约有 1 亿平方米.长期困扰市场的供不应求矛盾将在 2011 年得到阶段性缓解.这也为 全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础. 区域结构变化 重点城市表现各异
在量价平稳的表象下,我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向.始于 2007 年的房企全国 性扩张,在二三线城市崛起,国家运输通道建设全面推进的驱动下,将促成全国范围内新的热 点区域和城市的异军突起.
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4.新房市场 (1)一线城市销量小幅减少 供求缓和价格平稳 2009 年 11 月至 2010 年 10 月,一线四大城市新开工量的增幅为 57%,较全国的整体增幅少 7 个百分点,但总体上仍保证了 2011 年住宅供应的增加.四城市中,深圳住宅新开工面积与 上一周期相当,未现增加,预计深圳新房供应紧张的趋势仍将延续.而广州是四城市中增幅最 大的,高达 168%.可以预计,2011 年广州住宅潜在供应将有大幅提高.北京和上海两市的增 幅与全国水平基本一致.其中上海在一线城市中住宅的新开工量最为稳定,2009 年也未出现 大幅下降,因此其约 3 成的增幅虽较全国水平低,但仍能保证 2011 年住宅供应的适度增加. 一线四大城市目前房地产市场已进入稳定发展期,且存量房市场逐渐占据市场主体.四个城市 新建住宅销量自 2005 年起已陆续呈现下降趋势.2005 至 2010 年间,四城市商品住宅总销量 年均递减 10%,其中京,深两市约 14%,上海年均递减约 1 成,广州仍有约 1%的增长.虽然 2010 年四城市商品住宅销量比 2009 年均有大幅下滑,但 2009 年销量的冲高有部分 2008 年 积压需求的释放. 预计 2011 年市场出现大幅波动的可能性较小,一线城市将维持近年的趋势,全年商品住宅销 量与 2010 年基本持平,小幅减少 5%~10%.在供应增加而需求持续下降的情况下,一线城市 中新房市场的供求矛盾将有所缓和,也有助于价格维持平稳.其中京,沪,穗三市 2011 年短 期供应大于限购之下的需求, 住宅价格有望稳中略降 5%~10%; 深圳供应仍将维持在较低水平, 而其所实施的限购政策亦最为严厉,对市场影响相对最大,预计全年供求基本平衡,价格亦将 维持在现有水平. (2)二三线城市稳步上升 热点城市发展提速 2010 年的严厉调控之下,在广大中西部地区以及东部的中小城市,房地产市场仍能保持上升 趋势,主要得益于经济的持续发展和城市化进程的加速,令这些城市房地产市场容量和活跃度 持续提升. 东部地区,随着各生产要素的流动加速,区域房地产市场将进入全面发展阶段,而区域内的中 小城市将进一步受益于中心城市的辐射.中西部地区整体经济实力尚不发达,区域房地产市场 尚不具备整体起飞的条件.但区域内的一些战略性中心城市,已逐渐成为此轮房地产市场 发展和转型的热点,如郑州,武汉,长沙,西安,重庆,成都,石家庄,贵阳等城市将成为未 来市场的新兴热点.目前这些城市需求以自住和改善型占主体,投资投机需求比例本已不高. 因此政策调控难以改变它们持续向上的趋势. 预计 2011 年这些重中之重的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均 水平,有望达到 10%~20%.在基本需求支撑下,价格有望稳中略有上升,增幅约在 10%.
表 4-2:重点城市一手住宅供求情况预测 供应面积(万平方米) 成交面积(万平方米) 成交均价*(元/平方米) 2009 2010E 同比 2011E 同比 2009 2010E 同比 2011E 同比 2009 2010E 同比 2011E 北京 1111 1218 10% 1623 33% 1851 987 -47% 1005 2% 17238 20597 19% 19567 上海 2059 1582 -23% 2113 34% 2658 1572 -41% 1730 10% 13656 16306 19% 15490 广州 689 655 -5% 1273 94% 944 616 -35% 790 28% 12166 12922 6% 12276 深圳 472 376 -20% 297 -21% 660 321 -51% 301 -6% 20400 20344 0% 2000 天津 — — — — — 1330 1016 -24% 1067 5% 7996 9718 22% 10690 重庆 1576 1852 18% 3050 65% 2092 1921 -8% 2306 20% 4863 6592 36% 7251 成都 800 766 -4% 979 28% 1304 901 -31% 1036 15% 6453 8252 28% 9077 杭州 387 366 -5% 438 20% 625 276 -56% 290 5% 18489 23321 26% 24487 *注:成交均价采用期末水平,即表中 2009 年数据为各市 2009 年第四季度成交均价,2010 年数据为 2010 年第四季度数值 数据来源:中原住宅监测系统,中原集团研究中心 城市 同比 -5% -5% -5% 0% 10% 10% 10% 5%
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4.新房市场
图 4-11:一线城市住宅新开工面积年度走势(1998—2011 年)
3,000
2,500 2,000 1,500 1,000
万平方米
2004
2005
2006 2007 2008 2009 2010E
500
0
北京
上海
广州
深圳
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心 图 4-12:一线城市住宅销售面积年度走势(1998—2011 年)
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 万平方米 2004 2005 2006 2007
2008
2009 2010E 2011E
0
北京
上海
广州
深圳
数据来源:国家统计局,中原集团研究中心 图 4-13:重点城市住宅市场发展趋势 商品住宅新开工面积
7,000 万平方米 2004 2005
6,000
5,000 4,000 3,000 2,000
2006
2007 2008
2009
2010E
1,000
0
天津
重庆
成都
杭州
商品住宅销售面积
2500 万平方米 2006 2007 2000 2008 2009 1500 2010E 2011E 1000
500
0
天津
重庆
成都
杭州
资料来源:中原住宅监测系统,中原集团研究中心
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5.二手房市场
调控不懈
二手楼市继续盘整
2010 年可谓宏观调控最热闹的一年,信贷,税收,行政等全方位的多项措施先后出台,力度 空前严格,甚至不惜误伤改善及首次臵业者,受此影响市场表现大起大落. 春节后的量价齐升直接导致新国十条出台,随后市场迅速转入低谷,部分城市房价出现短 暂回调.第 3 季度市场逐步恢复,旋即9.29 新政发布,楼市再度转冷. 然而,截至目前,宏观调控的效果却尚不明显,主要城市房价依旧高位运行,随时可能掉头向 上.因此,2011 年政策将依然从紧,其中对于二手市场至关重要的信贷政策也不会放松.若 春节后市场再度抬头,政府极可能再次加码调控政策来打压楼市.预计,2011 年楼市的主旋 律将会是盘整,即楼市在政策调控之下保持相对的稳定,成交量和价格的起伏均会较小.
图 5-1:五大城市二手住宅市场量价走势图(2007 年 1 月—2010 年 11 月)
1000
万平方米
天津
历史最高点,2010年3月
800
深圳 广州 上海
新国十条
600
北京
+399%
-75%
9.29新政
-30%
400
-58%
200
历史最低位,2008年春节
0 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011
350
300
1,经济过热 2,流动性过剩 3,投资热情高涨 4,CPI上涨 5,住宅量价齐升
1,次贷危机爆发,中国经济放缓 2,信贷新政出台 3,打击投资性需求 4,打击屯地增加供应 5,房地产市场全国性进入低谷 6,量价齐跌
1,经济刺激政策集中出台 2,房地产新政实施 3,房地产市场再度复苏,并呈现 报复性增长 4,量价齐升
250
1,节后市场短暂回暖 2,1季度经济数据出炉,经济回 暖,房地产调控新政出台 3,增加供给,抑制需求,市场迅 速进入低谷 4,4月份起,呈现量价齐跌 5 ,7月起,成交逐步恢复,价格有 所抬头 6,9.29二次调控出台,价格趋稳
200
150
价涨量增 (0701 - 0712)
100
量缩价跌 (0801 - 0812)
再现量增价涨 (0901-0912)
震荡调整 (1001-1006)
0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011
数据来源:中原集团研究中心
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5.二手房市场
(一)两度调控 市场一波三折
刚需支撑 成交回归常态
2010 年出台的各项调控措施全面发力,强力抑制需求,同时也对改善型和部分首次臵业者造 成了误伤,这种情况下各地楼市成交量大幅下滑.全年来看,2010 年五大城市二手住宅成交 量低于 2009 年而高于 2008 年. 而北京二手房成交量依然保持在高位,2010 年全年二手住宅成交量约 1850 万平方米,逼近 2009 年水平.这主要是由于近年来北京央产房解冻,以及大量次新房源的上市,推动了北京 二手房市场总体容量的快速扩大.其余城市 2010 年全年二手住宅成交量与近 5 年来的平均水 平大致相当,环比降幅在 15%~50%不等. 从成交结构来看,市场主要以刚性需求为主体,尤其是在国十条出台以后.根据中原成交 数据统计, 国十条 出台后在五大城市全部购房者中, 8 成都是首次臵业者. 约 这也是 9.29 新政出台后,市场反应并不强烈的主要原因. 由于一手供应相对有限,北京,广州和深圳二手住宅成交比重继续提高;上海和天津二手住宅 成交比重略有下降,主要是由于这两个城市郊区大量新房供应,因而一手房成交量依然占据较 高比重.其中,2010 年深圳二手住宅成交占比已接近 80%,逼近相邻的香港市场.由于其成 熟度较高,市场容量小而投资氛围浓厚,因此深圳楼市在历次房地产调控中都表现出领跌领涨 的特性.
图 5-2:五大城市住宅市场成交量及二手住宅成交占比情况(2005—2010 年)
4000 3000 2000 1000 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010
万平方米
80% 60% 40% 20% 0%
北京
上海
广州
深圳
天津
一手成交面积(左轴)
二手成交面积(左轴)
二手占比
注:2010 年全年数据由中原集团研究中心估计 数据来源:中原集团研究中心 表 5-1:五大城市二手住宅市场两次调控成交量受影响程度对比(2010 年) 2010 年 10 月 成交量(万平方米) 环比跌幅 北京 69 -27% 上海 102 -28% 广州 74 -10% 深圳 52 -56% 天津 60 -7% 数据来源:中原集团研究中心 城市 2010 年 5 月 成交量(万平方米) 环比跌幅 44 -69% 43 -75% 41 -32% 26 -77% 36 -63%
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5.二手房市场
政策发力
房价高位盘整
在政策的强力干预下,2010 年五大城市二手住宅市场表现可谓一波三折,成交量起伏波动, 但价格上升的势头得到遏制.根据中原领先指数系统数据显示,2010 年前 11 个月,北京,上 海和深圳三城市二手房价格累计涨幅均小于 5%,广州和天津价格涨幅稍大,但亦远低于 2009 年同期. 其中 5 月份,受到新国十条的打压,部分城市房价曾出现过 5%~8%左右的跌幅,但随后 房价又有所回升.全年来看,五大城市二手房价格基本呈现平稳的态势.至 12 月中旬,五大 城市二手住宅价格依然维持在高位,并且随时可能抬头上扬. 天津的二手房价格一直保持着上升的态势,两次调控中未见任何调整.一方面是因为天津房价 的基数较低而且本地需求为主,另一方面则是由于天津滨海新区的开发,城市发展前景较好, 吸引资金快速进入所致.
图 5-3:CLI 二手住宅价格指数月度走势(2004 年 5 月—2010 年 11 月)
390 北京 上海 广州 深圳 290 4.17日,新政出台 四大城市楼价应声而落
340
天津
240
190
140
深圳跌26%,其他城市跌 11~15%不等 0405 0411 0505 0511 0605 0611 0705 0711 0805 0811
五大城市价格涨幅均 超40%
0905 0911
房价震荡盘整
90
1005
1011
数据来源:中原集团研究中心 图 5-4:CLI 二手住宅租金指数月度走势(2004 年 5 月—2010 年 11 月)
150 北京 上海 广州 深圳 130 08年6月,金融危机后, 各地租金不同程度下跌
140
天津
120
110
100
五大城市租金涨幅 在13~20%不等 0405 0411 0505 0511 0605 0611 0705 0711 0805 0811 0905 0911 1005 1011
90
数据来源:中原集团研究中心
成交活跃
租赁市场量价齐升
与买卖市场盘整形成鲜明对比的是,2010 年五大城市租赁市场颇为活跃,二手住宅租赁成交 量一直保持在高位.与此同时,租金水平则呈现波动上升的态势. 租金水平主要受供求关系影响,与经济发展水平关系密切.自 2009 年国家宏观经济逐步恢复 以来,五大城市二手房租金水平持续小幅上涨.另外,通货膨胀,城市建设,毕业生就业,城
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5.二手房市场 市流动人口增加等因素,也是造成近年来五大城市二手住宅租金水平不断上升的重要原因. 根据中原领先指数系统数据显示,从 2009 年初至 2010 年 11 月底,北京,上海和广州二手住 宅租金指数累计上涨近 20%,深圳和天津的租金涨幅亦接近 15%.随着大城市轨道交通建设 的推进,部分原来偏远的区域交通状况显著改善,周边二手房的租金水平上涨较为明显.各地 租金涨幅位于前列的板块多数位于轨道沿线.
(二)城市扩张 区域表现迥异
北京,上海等五大城市,房地产开发已逐步从中心区走向了郊区,基本上形成中心区以二手房 绝对为主;次中心区以新房二手房同时并存;而郊区则以新房为主的格局.二手房市场是以散 户小业主为主体的市场,新房则是完全由开发商为主导的市场.正因如此,一线城市的房地产 市场将因片区内房源供应的不同格局和配套交通等因素的差异而呈现出完全不同的走势.
表 5-2:五大城市中心区,次中心区及郊区划分 郊区 通州,房山,顺义,门头沟,大兴, 北京 东城,西城,崇文,宣武 朝阳,海淀,丰台,石景山 怀柔,密云,昌平,延庆,平谷, 开发区 黄浦, 卢湾, 静安, 徐汇, 虹口, 闵行, 浦东, 普陀, 杨浦, 崇明,奉贤,嘉定,金山,青浦, 上海 长宁 闸北,宝山 松江 广州 越秀,荔湾,天河 海珠,白云,黄埔 番禺,花都,南沙,萝岗 深圳 罗湖,福田 南山,盐田 宝安,龙岗 天津 和平,河西 南开,河东,河北,虹桥 东丽,西青,津南,北辰 资料来源:中原集团研究中心 城市 中心区 次中心区
中心区:供应有限
成交稀少价格坚挺
由于土地的稀缺性,中心区一手住宅供应日趋减少,根据中原统计, 2010 年上半年,五大城 市中心区占全市比重尚不足 16%,其中京沪津该比重仅为 5%左右.相比之下,二手住宅则在 中心城区占有较高比重, 其中深圳罗湖和福田区二手住宅成交比重则超过 95%, 上海和北京的 中心城区二手住宅成交比重亦已超过 7 成.尽管二手成交比重较高,但生活和配套的成熟性使 得中心区的楼盘多以自住需求为主,二手住宅整体的挂牌量并不高,成交也较为稀少. 一方面中心城区的一手和二手房源的供应均较为有限, 另一方面中心城区却占据着城市内绝大 多数的公共资源.可以预见,即便在调控政策强有力的干预下,未来一段时间内,一线城市的 中心城区房价仍将会保持坚挺. 次中心区:配套改善 成交活跃价值提升
相对而言,五大城市的次中心区的房地产市场多以 5 年左右的次新楼盘为主,且在前几年的楼 市热潮中,集中了大量的投资客,因而二手房市场上的挂牌房源较多.与此同时,次中心区仍 有部分新盘在售,新房和二手房同时向次中心区域提供大量优质房源,市场成交较为活跃.根 据中原统计, 上海和北京这两个超级大城市的次中心城区一二手房总成交量占全市总成交量近 5 成. 由于距离城市中心区较近,生活配套相对成熟,次中心区成为多数改善型臵业者的首选区域. 也正因此,次中心区域在近几年房价上涨的过程中,涨幅高于全市.中原领先指数显示,2009 年初至今,五大城市房价涨幅前 10 名的 50 个板块中,超过半数来自次中心区.
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5.二手房市场
图 5-5:五大城市新房供应区域分布情况(2005—2010 年)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2009
2006
2009
2005
2006
2007
2008
2005
2007
2008
2005
2006
2007
2008
2009
2005
2006
2007
2008
2009
2005
2006
2007
2008
二手
2010*
2010*
2010*
2010*
2009
北京
上海
广州
深圳
天津
中心区
次中心区
城市边缘区
注:2010 年数据为估测数据 数据来源:中原集团研究中心 图 5-6:五大城市住宅市场成交区域分布情况(2010 年 1—10 月)
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 万平方米
城市边缘区 次中心区 中心区
400
200 0 一手 二手 一手 二手 一手 二手 一手 二手 一手
北京
上海
广州
深圳
天津
数据来源:中原集团研究中心
郊区:供应充足
成交活跃价格波动
一线城市土地资源的日趋紧张,而外来人口却不断增长,因此政府多采取建设新区,区域合并 等方式,来扩大城市范围.如深圳自 2010 年 7 月 1 日起,将宝安,龙岗两区纳入特区范围, 从而使得深圳特区面积增长了近 5 倍.上海在 2009 年 5 月将南汇区并入浦东新区形成大浦 东 ,同年 9 月上海公布的 大虹桥规划,对于长宁区,闵行区,青浦区和嘉定区的房地产 市场亦是一个不小的推动力. 在郊区市场,房地产结构主要以新房为主,二手房占比较低.这些区域的新房在售楼盘较多, 而且在 2009 和 2010 年这两年新开工的项目亦主要位于上述区域,未来新房的供应量将会持 续保持高位. 受到新房市场可能出现的价格波动,郊区二手房市场的价格也会随之波动.由于郊区房价相对 较低,房源充足且房龄较新,首次臵业者将会占有较高比重,成交有望保持活跃.
(三)调控不懈 二手楼市继续盘整
热点转移 新兴板块不断崛起
2010 年的楼市主要以刚性需求为主,购房者在首选区域上亦表现出显著的特征,即次中心区 和郊区的新兴板块倍受关注.而 2011 年,宏观调控的形势还会延续,因此需求仍将以自住型
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2010*
5.二手房市场 需求为主.这种情况下,一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将受到广泛关注. 而各城市的大型活动如北京奥运会,上海世博会,广州亚运会以及深圳的大运会,也加速了新 兴区域的发展.各城市都藉大型活动的举办而加快了轨道交通的建设速度,随着大量地铁线路 建成或即将建成通车,这些城市中一批新兴的板块正在崛起,房地产市场亦表现出良好的上升 势头. 轨道交通的建设, 在改善沿线地区的交通条件的同时, 也提升了周边的楼盘的升值空间. 根据中原领先指数轨道房分类指数的统计显示,2004 年 5 月至今,上海轨道房升值幅度高出 全市平均水平约 23%,其中近年建成通车的地铁线路(4 号及其他线路)周边的物业升值幅度 更高. 未来城市新区的规划和建设,如上海的大浦东,迪斯尼规划及大虹桥项目;深圳的撤关合并; 广州的亚运新城等等,都将拉动片区房地产市场的快速发展. 成交趋稳 价格小幅波动
自 2009 年至今,央行对货币政策的表述一直是适度宽松 ,但在 2010 年三季度货币政策执 行报告中首次提出引导货币条件逐步回归常态水平 .2010 年 12 月 3 日中共中央政治局会 议指出,2011 年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策,增强宏观调控的针对性,灵活性, 有效性.预计,为抑制通胀,2011 年上半年货币政策会将逐步趋紧.且从近期中央释放的信 号来看,对于楼市调控从严的决心未变,严格信贷,限外,限购等政策暂无松动的迹象. 在货币政策有所收紧,调控政策持续从严的背景下,预计 2011 年房地产市场仍将以刚性需求 为主,成交量将趋于稳定,基本和 2010 年持平,但不同区域和不同类型的房产市场表现将会 产生较大的差异. 在成交量趋稳,刚性需求为主体的情况下,预计未来价格不会出现大幅上涨;而由于一线城市 的新增供应相对较少,需求又较为充足,在通货膨胀和流动性过剩的大背景下,房价亦难以出 现大幅下跌.预计 2011 年五大城市房价将会呈现小幅波动的走势,全年价格涨幅预计在 5% 左右. 分区域来看:中心区由于供应有限,成交价格仍将小幅上升;次中心区由于生活配套完善,交 通便捷,成交价格也将相对稳定;郊区由于供应充足,而且易受到周边一手住宅价格的影响, 在 2011 年新增供应可能大增的情况下,价格可能会有一定的回调.
表 5-3:五大城市二手房市场新兴板块 城 北 市 京 区域 大兴区 丰台区 通州区 宝山区 上 海 浦东新区 南汇区 嘉定区 松江区 白云区 花都区 番禺区 宝安区 龙岗区 南山区 西青区 天 津 红桥区 资料来源:中原集团研究中心 深 圳 板块 黄村板块 马家堡板块 通州板块 顾村板块, 共富板块, 上大板块 三林,浦江镇板块 周康板块 南翔板块 九亭板块 金沙洲板块 花都新城区 亚运新城 中心城板块,龙华板块 中心板块,布吉板块 前海板块,后海板块 中北镇板块 芥园道板块 重要影响因素 轨道 4 号线 轨道 4 号线 轨道八通线 轨道 1 号线延长段 轨道 7 号线 世博会,轨道 8 号线的通车,轨道 11 号线 原南汇区行政区域并入浦东新区 轨道 11 号线在 2010 年实现通车运营 轨道 9 号线 轨道 6 号线将于 9 月开通,而且生活配套的规划在全方位的落实中 — 亚运会 特区内外一体化,轨道交通 1 号线延长段,轨道 2 号线,轨道 5 号线将于今明两 年开通 特区内外一体化,轨道 3 号线,4 号线将于今明两年开通 前海深港现代服务业合作区发展规划 轨道 2 号线开通得到快速发展,将有望在 3 年内成为第二个华苑板块 轨道 1 号线,毗邻天津市的一大交通枢纽——西站
广
州
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6.商业市场
调控影响有限 商业地产加速发展
2010 年,房地产市场调控政策前赴后继,中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚 定,无论房价短期内是否下跌,房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微.在此背景下,商业地 产开始成为投资者关心的主题,无论是开发商还是个人投资者,均表示看好未来商业地产市场 的发展,并逐步加大投入.中国经济的持续向好,商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是 他们一致看好商业地产的理由.
(一)土地市场:开发商调整战略 商办用地成交活跃
开发商提高商业地产比重
在宏观调控的大背景下, 住宅市场走势暂不明朗, 部分大型开发商开始将目光瞄准了商业地产. 一方面开发商业地产能够分散整体经营风险, 另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的 现金流.这也是境外成熟市场中,开发商常用的开发模式.2010 年,包括金地,万科,中粮, 保利,中海,富力等国内一线开发企业都高调宣布其商业地产发展战略,未来商业地产的开发 比例将占到其整体开发投资的 20%-30%.商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发 展方向. 大中城市商办用地所占比例大幅上升
4 月房地产调控政策出台之后,土地市场呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点.根据中原 监测的 12 个大中城市土地成交数据显示, 2010 年商办用地成交幅数所占比例由 4 月的 25.61% 上升到 12 月的 34.80%,全年平均值为 30.15%;商办用地土地面积所占比例由 4 月的 5.10% 上升到 12 月的 19.48%,全年平均值为 20.02%.土地的成交结构不仅与开发商的需求有关, 也与政府的推地计划有关.住宅新政后政府适度增加了商办土地的供应规模,而开发商此时也 不失时机的将目光转向商业地产市场,致使商办用地市场近期成交十分活跃.
(二)销售市场:调控影响有限 限购下迎来新机遇
写字楼政策敏感度强于商铺市场
2010 年 4 月新国四条出台之后,写字楼销售市场立即降温.5 月四大城市写字楼销售面 积环比 4 月大降 50%,6 月及 7 月销售面积也在低位徘徊. 9.29新政出台后,10 月份四大 城市写字楼销售面积再次大幅回落,环比降幅达到 40.72%.反观商铺销售市场,2010 年两次 新政出台后,销售面积并未出现明显下滑,全年来看,除 2 月受春节因素成交较低外,其余月 份供求均比较平稳. 数据表明,虽然调控政策没有直接针对商业地产市场,但是新政出台后,写字楼的销售依然受 到严重影响,成交量两度出现腰斩,而成交量的恢复与住宅成交量的恢复基本同步,仅略好于 住宅成交的恢复速度.这表明写字楼销售市场对住宅调控的政策相比商铺市场更为敏感. 住宅限购 商业地产或成投资新方向
9 月底新一轮调控的主要杀手锏是限购政策,房价上涨过快的城市纷纷规定一个家庭只能 再新购一套住房,并出台了更加严厉的信贷政策.新的调控政策并未针对商业地产,然而市场 的观望情绪仍会影响商业地产的成交.但是由于限购政策的出台,巨量的投资资金将无法 进入住宅市场,股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式,近期股票市场已经明显出现 资金的涌入,部分城市商业地产成交火热,我们相信这种趋势仍将持续.
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6.商业市场 受史上最严的住宅限购令影响,深圳活跃的投资资金开始进入商业地产领域,2010 年 10 月下半月开始该现象尤为明显,11 月深圳商业地产成交环比翻番.作为中国房地产市场的风 向标,深圳市场的走向通常将成为未来中国楼市走向的先导,因此商业地产有可能成为未来各 大城市房地产市场的新热点.
(三)租赁市场:写字楼租金触底反弹 商铺租金稳中有升
宏观经济向好 写字楼租金触底反弹
北京,上海,广州,深圳这四大城市甲级写字楼租金在 2009 年纷纷企稳并略有反弹,成都租 金稳中有升.2010 年,五大城市甲级写字楼租金均呈现上涨态势.至 2010 年 12 月,五大城 市甲级写字楼租金指数在 2010 年累计上涨分别达到 15.85%, 5.09%, 12.55%, 11.92%, 5.46%. 其中北京写字楼租赁市场表现最优,而上海市场表现最差,目前北京甲级写字楼的租金已经达 到 278 元/平方米.月,已经超越上海成为中国内地甲级写字楼租金最贵的城市. 由此可见,写字楼租金水平并未受到住宅市场调控的影响,而是在经济回暖的影响下出现明显 的上涨.写字楼租赁价格与经济的走势息息相关,只要中国经济不再出现大幅回落,写字楼租 赁市场仍将保持稳定发展,租金上升趋势仍将持续. 消费持续增长 商铺租金稳中有升
2010 年前 3 季度,全国社会消费品零售总额 11.1 万亿元,同比增长 18.30%,而 2009 年同期 该数值为 15.1%.消费水平的稳步增加在一定程度上有利于商铺租金水平的稳步上升.2010 年 4 季度,四大城市中高档购物中心平均租金为 935 元/平方米.月,同比上涨 1.82%.四大城 市中高档购物中心平均入住率为 98.63%,同比上升 3.23%.其中北京,广州,深圳入住率均 接近 100%,而上海入住率回升至 90%,商铺市场总体表现平稳.
图 6-1:十二个城市土地出让幅数情况(2010 年 3 月-2010 年 12 月)
800 700 600 500 400 300 200 100 0 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商办用地幅数 住宅用地幅数 商办所占比例 36.36% 31.13% 25.61% 26.92% 29.08% 32.16% 28.03% 41.05% 45% 40% 35% 34.80% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
图 6-2:十二个城市土地出让面积情况(2010 年 3 月-2010 年 12 月)
公顷 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 3月 4月 5月 6月 商办用地成交面积 7月 8月 9月 住宅用地成交面积 10月 11月 12月 商办所占比例 5.10% 16.82% 15.60% 11.76% 22.25% 19.79% 38.72% 32.30%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 18.40% 19.48% 15% 10% 5% 0%
16.39%
注:12 月数据为中原地产估测 数据来源:中原写字楼,商铺监测系统,中原集团研究中心 图 6-3:四大城市写字楼供求情况(2010 年 1 月-2010 年 12 月)
万平方米 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应面积 销售面积
图 6-4:四大城市商铺供求情况(2010 年 1 月-2010 年 12 月)
万平方米 70 60 50 40 30 20 10 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应面积 销售面积
注:12 月数据为中原地产估测 数据来源:中原写字楼,商铺监测系统,中原集团研究中心
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6.商业市场
图 6-5:五大城市甲级写字楼租金指数(2008 年 1 月-2010 年 12 月)
220 200 180 160 140 120 100 0801 0805 0809 0901 0905 0909 1001 1005 1009 北京 上海 广州 深圳 成都
图 6-6:四大城市中高档购物中心租金指数(2007Q1-2010Q4)
125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 07Q1 07Q3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3
注:写字楼 12 月,商铺 4 季度数据为中原地产估测 数据来源:中原写字楼,商铺监测系统,中原集团研究中心 图 6-7:中国的产业结构情况(1961-2008 年)
中国产业结构 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 第二产业 第三产业
图 6-8:中国写字楼,商铺新开工面积所占比例(1998-2010 年)
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
写字楼所占比例
商铺所占比例
注:2010 年数据为中原地产估测;数据来源:中国国家统计局,中原集团研究中心
(四)未来展望:写字楼市场潜力巨大 商铺市场存短期风险
商业地产膨胀是经济发展的必然结果
2010 年,商业地产无论是土地市场,销售市场还是租赁市场的表现都十分突出,这与目前中 国的经济的发展是相辅相成的.写字楼市场是整体经济发展水平的晴雨表,因此,整体经济的 改善,尤其是金融,咨询,外贸等行业的发展,将大大增加对写字楼的需求,有利于写字楼市 场的发展.同时随着中国经济的发展,产业结构从第二产业向第三产业转移,对甲级和准甲级 写字楼的需求也将会大幅增加.而居民收入水平的不断提升将长期利好商铺市场,投资拉动向 需求拉动的经济转型更将有利于消费市场的启动. 因此,展望 2011 年,我们依然看好商业地产市场的走势.写字楼市场方面,一线城市将获得 个人投资者的青睐,写字楼价格有望稳步上涨,写字楼租金继续上扬;二线城市将迎来一轮新 的建设高潮,市场短期将出现供大于求.商铺市场方面,销售市场的火热仍将持续,租金上涨 趋势也将延续,但商铺市场结构性的分化将愈演愈烈,城市核心区的商铺价值将获得提升,而 郊区的商铺将面临较大的风险. 写字楼的黄金开发期在 5 年之后
目前中国写字楼新开工面积占房地产新开工面积依然较低,2010 年该数据仅为 2.33%,且有 进一步下探的趋势.从日本市场发展的经验来看,产业结构由第二产业占主导变为第三产业占 主导是日本写字楼市场快速发展的内在动力.目前中国仍处第二产业占主导的经济结构,根据 十二五规划,到 2015 年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值,因此从 2015 年开始,中国的写字楼的开发将迎来拐点,写字楼新开工面积所占的比例将逐步上升.
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6.商业市场 商铺市场目前存在过量供应的风险
1998-2010 年期间,全国商铺的新开工面积均大幅高于写字楼的新开工面积,同时两者之间的 差距越来越大.反观日本房地产市场的发展轨迹,历年来写字楼新开工面积均大于商铺的新开 工面积.而 2010 年中国写字楼新开工面积与商铺新开工面积之间的比例为 1:4.64,商铺的 新开工面积远超写字楼新开工面积.同时,商铺占住宅新开工面积的比例 1998-2010 年的平 均值为 13.25%,而日本在房地产快速发展阶段该比例为 5.67%,中国近年来商铺市场的开发 存在过量供应的风险.
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附录
2010 年全国房地产十大关键词
关键词一:严令限购 调控楼市 2010 年,全国 18 个城市颁布了房地产调控细则,其中 16 个城市出台了限购令.他们主要集中在三个区域,即北方地区的北 京,天津,大连,长三角区域的上海,杭州,南京,温州,宁波,苏州,以及珠三角区域的广州,深圳,厦门,三亚,海口和 福州.另外,还有位于西部地区的兰州. 2010 年,全国范围内 16 个城市出台了限购令.限购令主要分两类.一类以深圳为代表,仅有深圳和南京.同时考虑了增量和 存量双重因素,严格限定市场需求数量,对市场产生的影响巨大,属于严厉的限购令.另一类限购令以北京为代表,只考虑了 增量因素,而未将既有的存量住房考虑在内,多数城市多属这类. 关键词二:保障住房 规模升级 从 2008 年131 号文发出以后,保障性安居工程住房建设规模就以每年倍增的速度扩大.2008 年的保障性住房建设规模仅 有 100 多万套,2009 年达到 330 万套,2010 年保障性安居工程建设规模达到 580 万套. 在完成三级跳的基础上,住建部明确提出了 2011 年计划建设保障性安居工程任务是 1000 万套,相比 2010 年的 580 万套, 增长 72.4%.而计划新增的 420 万套住房中,公共租赁房将占主要部分. 关键词三:土地收入 再创新高 财政部在 2010 年 4 月发布的数据显示,2009 年度全国土地出让收入超过 1.4 万亿元,比 2008 年度增长 43.2%.2010 年前 三季度,30 个城市土地出让金累计接近 9000 亿元,同比增长七成. 截至 11 月,上海,北京土地出让金已经突破千亿元大关,分别达到 1387 亿元,1063 亿元,均创历史新高.预计 2010 年北 京全年土地交易金额将达到 1300 亿元,而紧跟其后的大连,天津亦距离千亿不远. 关键词四:土地清查 查而不处 2010 年年初,国土部曾拟定7 月督察,8 月约谈,9 月问责的时间表,由于土地卫片执法检查首次覆盖全国 2859 个县, 致使工作日程延期. 12 月,国土部,监察部,人力资源和社会保障部,三部委联合主导土地违法问责.据悉,2010 年土地违法问责名单已经基本 确定,本轮问责对象可能涉及省市县三级地方政府.但至今问责工作未有动静, 关键词五:央企清退 清而不退 2010 年 3 月 18 日,国资委宣布除 16 家以房地产为主业的央企外,不以房地产为主业的 78 家央企要逐渐退出.至 12 月,仅 有中远集团,中国航天,中石化,中石油等 7 家央企挂牌转让其不足 20 家地产子公司的股权,剩余的 71 家央企超 200 家地 产公司至今未清退房地产业务. 获批的 16 家央企名单是:中国建筑工程总公司,中国房地产开发集团公司(已整体并入中国交通建设集团有限公司成为其全资 子公司),中国保利集团公司,华侨城集团公司,中国铁路工程总公司,中国铁道建筑总公司,中国中化集团公司,中粮集团 有限公司,中国冶金科工集团有限公司,中国五矿集团公司,中国水利水电建设集团公司,中国葛洲坝集团公司,中国港中旅 集团有限公司,招商局集团有限公司,华润集团有限公司,南光集团有限公司. 关键词六:房企融资 渠道受限 从 2010 年 4 月 17 日,新国十条要求对存在土地闲臵及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷 款,证监部门暂停批准其上市,再融资和重大资产的重组 .到 10 月 15 日,证监会全面叫停房地产开发企业的重组.再到 11 月份,监管层要求只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过.直至 11 月 12 日,银监会发布了 《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》 ,要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查.这意味着自 2007
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附录 年冬天证监会暂停房企 IPO 之后,房地产企业融资渠道再一次被收紧.虽然除了银行贷款,信托,上市,增发和重组外,房企 的融资渠道还包括地下钱庄和境外融资等渠道,但这些渠道融资成本比较高,且存在一定的风险,因此很多房企在选择时都保 持着谨慎的态度. 关键词七:二线城市 快速发展 二线城市正进入快速发展期,2010 年土地出让量明显增加,溢价率普遍提高.在中原监测数据显示,除杭州出现大幅下降外, 其余二线城市土地出让面积较 2009 年同期增长 16%-236%.同时,溢价率普遍比 2009 年高. 此外,二线城市住宅成交受调控影响较小,津,渝,蓉,汉等城市的一手住宅成交仍维持上升趋势,仅增速放缓.目前各地成 交不仅大幅高于首轮调控,且较 2009 年月均水平有近 1 成的增加. 关键词八:万科销售 首破千亿 截止 2010 年 12 月 1 日, 万科当年销售冲破千亿关口, 实现 1000.6 亿元的销售额, 成为国内首个年销售额千亿级房地产公司. 王石表示,万科以往 20 年的复合增长率都在 35%以上.预计未来的 4 年,按 20%复合增长率推算,到 2014 年万科的营业收 入恰好是过二千亿,如果按 25%就是 2400 亿.在未来 10 年,即延长到 2020 年,假定增长复合增长率从 25%降到 10%,万 科的销售额将超三千亿. 关键词九:商业地产 热潮涌动 包括中粮,万科,金地,华润,保利,富力,龙湖,万达等国内一线开发企业都高调宣布其商业地产发展战略,一边是住宅龙 头企业强势进军商业地产,另一边是商业地产大佬投巨资巩固领军地位.未来商业地产的开发比例将占到众房企整体开发投资 的 20%-30%.商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向.
附表 1:部分房企商业地产扩张计划 商业地产扩张计划 中粮集团将再投资 700 亿在全国建设 20 多个大悦城, 建筑面积达 800 万平方米,大悦城或将成为国内规模最大的商 中粮 业地产综合体.未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至 20%以上 2010 年,向来以开发住宅见长的万科,未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业,酒店及商业 万科 配套等多种物业类型的商业项目,覆盖一线城市,沿海三线城市和内陆区域中心城市,总投资超百亿元.其中,住宅 产品仍占据 80%比重,其余 20%则将开发持有型物业 3 月 10 日, 金地集团董事长凌克在年报业绩发布会上透露, 金地集团 2010 年在商业地产的投资规模预计为 20 亿元. 金地 进军商业的主要意图,是希冀将来能够为公司提供稳定的现金流,而商业的规模,初步定为 30%左右 华润走'住宅开发+持有物业+高服务'的均衡发展道路,根据公司的最新发展计划,5 年后商业地产占公司整体盈利 华润 由 18%增至 40%.2010 年下半年以来,华润一直马不停蹄寻找商业地产投资机会,在哈尔滨,天津,唐山等地均有 新增投资项目 保利 保利的目标是到 2012 年商业地产方面的投资要占总投资额的 30%,并持有部分核心地段的高品质物业 富力 富力地产表示, 2011 年将在全国 8 个城市开业 16 家富力旗下酒店. 近年来, 富力在商业地产比例基本保持在 15%-20% 10 月 28 日,龙湖地产对外宣称,将商业地产开发上升到集团发展的战略性高度,预计到 2014 年,其所贡献利润将 龙湖 占公司利润总额的 15%-20% 万达 10 月 29 日万达集团宣布,斥资 300 亿元进军长春商业地产 资料来源:中原集团研究中心收集整理 房企
关键词十:房产税传闻 如火如荼 阶段一:沪,渝表态——2010 年 4 月 8 日,沪媒爆料称,上海拟开征住房保有税;此前,重庆市市长黄奇帆已在重庆人大常 委会上提出,重庆拟对高价商品房征收特别房产消费税,方案已上报国务院. 阶段二:政策暗示——新国十条指出,财政部,国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益 的税收政策. 国五条指出,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国. 阶段三:三部门会签——财政部,国税总局与住建部于 10 月 8 日联合启动的房地产税会签相关程序. 阶段四:上海,重庆已进入首批房产税试点城市——12 月 7 日,上海市相关部门负责人表示,上海已进入首批试点城市名单, 但具体时间有待中央决定.同日,重庆市政府相关人士对房产税表态称,一切静待中央的安排,目前正在做基础性调研.
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附录
2010 年全国房地产七大政策要点
要点一:政策严厉 一年两轮调控升级 自 2009 年 12 月始,中国新一轮房地产调控开启.2010 年是名副其实的调控年,从 4 月 17 日出台的新国十条 月 29 ,9 日再次出台的国五条 ,再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件.
附表 2:2010 年中央两次房地产调控比较 第一轮:新国十条 2010-4-17 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 建立地方政府考核问责机制 实行更为严格的差别化住房信贷政策 对不能提供相关证明的非本地居民停止发放住房贷款 限制购房套数,严格限外 增加居住用地有效供应 调整住房供应结构 加快保障性安居工程建设 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 加大交易秩序监管力度 完善房地产市场信息披露制度 5. 3. 1. 第二轮:国五条 2010-9-29 抑制需求 房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭 购房套数 收紧信贷 首付款比例调整到 30%及以上 第二套首付款比例不低于 50% 暂停发放第三套及以上住房贷款 取消优惠 购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的,契税减半征收 对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 增加供给 加大对各地 2010 年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查 考核力度 落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设 市场监管 对土地闲臵,改变土地用途和性质,拖延开竣工时间,捂盘惜售等违法 违规行为的房地产开发企业,要暂停其发行股票,公司债券和新购臵土 地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期
2.
4.
资料来源:中原集团研究中心收集整理
要点二:货币政策
适度宽松转向稳健
中共中央政治局会议指出, 2011 年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策. 此前中国的政策基调为, 实施积极 的财政政策和适度宽松的货币政策.货币政策由适度宽松转为稳健,将一改 2009 年和 2010 年以来的信贷和货 币供应量较快增长态势,反映在指标上呈现适度收缩. 2010 年,央行七次调整货币政策.其中,六次上调银行存款准备 金率,一次加息.
附图 1:大型金融机构存款准备金率历次调整情况(1985—2010 年)
21% 19% 17% 15% 2003年始,存款准备金率 连续多次小幅上调,每次调 整幅度为0.5%,至2008年9 月达17.5% 18.50% 17.50%
此后1987,1988 年两次上调至13%
13%
11%
13%
1997,1998亚洲金融 危机爆发,两次大幅 下调至6%
2008年下半年,全球金融危机爆 发,中国经济亦受重创,为缓解金 融危机影响,国家开始施行宽松的 货币政策,存款准备金率开始下调 2009年宽松的货币政策的实施,资产价 格泡沫再次充斥市场,流动性过剩问题 再次显现,为了及时调控市场,央行于 2010年6次上调存款准备金率至18.5%
10% 9% 7% 5% 初期准备金率校 高,1985年统 一调整至10%
1999年11月21日 1998年3月21日 1985年 1987年 1988年
6%
2006年11月15日 2007年10月25日 2007年11月26日 2007年12月25日 2008年10月15日 2008年12月25日 2010年11月10日 2010年11月19日 2010年12月20日 2003年9月21日 2004年4月25日 2006年8月15日 2007年1月15日 2007年2月25日 2007年4月16日 2007年5月15日 2007年8月15日 2007年9月25日 2008年1月25日 2008年3月25日 2008年4月25日 2008年5月20日 2008年9月25日 2008年12月5日 2010年1月18日 2010年2月25日 2010年5月10日 2006年7月5日 2007年6月5日 2008年6月7日
数据来源:中国人民银行,中原集团研究中心
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附录 要点三:房贷收紧 限贷限外齐上阵
附表 3:2010 年房地产相关信贷政策列表 编号 政策名称 关于首次购买普通住房有关契 税政策的通知 颁布日期 颁布单位 政策要点 对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住 房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购 买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策. 规定,二套房的认定标准是以家庭为单位,对曾经贷款购 房或名下已有一套住房的视为第二套. 非本地居民购房如能提供一年以上社保或纳税证明,则贷 款认定同上.如不能提供,则按照第二套及以上房贷政策 执行.房价过高,上涨过快,供应紧张的地区,暂停发放 异地购房贷款. 第二套房购买者定义为 (包括借款人, 配偶及未成年子女) : (1)在当地城市已拥有一套住房;(2)存在按揭贷款记录(无 论是否全部还清) ;(3)在其他城市已拥有一套住房. 从 2010 年 10 月 20 日起,上调个人住房公积金贷款利率. 五年期以下(含五年)从 3.33%调整为 3.50%,五年期以 上从 3.87%调整为 4.05%. 《通知》规定: 04 关于规范住房公积金个人住房 贷款政策有关问题的通知 2010-11-3 住房城乡建设部,财政 部,人民银行,银监会 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型 建筑面积在 90 平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低 于 20%; 套型建筑面积在 90 平方米以上的, 贷款首付款比 例不得低于 30%.
01
2010-3-9
财政部,国税总局
02
关于规范商业性个人住房贷款 中第二套住房认定标准的通知
2010-6-4
住建部,央行,银监会
03
关于调整住房公积金存贷款利 率的通知
2010-10-21
住房和城乡建设部
要点四:融资受限 开发商融资渠道收窄
附表 4:2010 年房企融资相关规定 12 月 16 日 11 月 监管机构向商业银行下发了一份房 地产央企红名单.根据这一名 单,目前多家银行只能对 16 家房 地产央企提供新增房地产开发贷 款.
监管层要求只要主营业务收入中出现 自房地产业的上市公司融资要求也将 不予通过 10 月 15 日 4 月 17 日 新国十条要求对存在土地闲 臵及炒地行为的房地产开发企业, 商业银行不得发放新开发项目贷 款,证监部门暂停批准其上市,再 融资和重大资产的重组 资料来源:中原集团研究中心收集整理 证监会官网发文 暂停房地产企 业重组申请 11 月 12 日, 银监会发布了 《关于信托 公司房地产信托业务风险提示的通 知》 要求各信托公司对房地产信托业 , 务进行合规性风险自查 11 月 30 日, 由国土资源部, 银监会携 手打造的银行国土信息查询系统已经 建成,并将于 2011 年 1 月 1 日起,在 北京,上海,深圳,大连等全国 105 个重点城市先行推广运行
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附录
要点五:地方细则 限购令成杀手锏
附图 2:2010 年各城市楼市调控措施
资料来源:中原集团研究中心
附表 5:18 个城市出台房地产调控细则 措施 细化政策 同一家庭只能购买一套商品住房 同一家庭只能新购买一套商品住房 限购 同一家庭限制购买第三套商品住房 同一家庭可购买两套商品住房 *限期:出台限购令时限 *限外:非本市居民无一年以上完税证明不能购房或只能购一套 第三套停贷,非本地居民不能提供一年以上完税证明停贷,首套房首付 30%以上,二套房首付比例不低于 50%,贷款利率不低于基准利率 1.1 倍 区别首套自住房,改善性第二套住房和非改善性住房,根据面积,房屋性 质等实行不同的首付比例和贷款利率,限制非改善性住房需求 契税:对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人, 配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税.对个人购买 90 平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按 1%税率征 收契税.凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策. 个人所得税:对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人 所得税.
限贷
出台城市 三亚 北京,天津,大连,上海,杭州,温州,宁波, 苏州,广州,厦门,海口,福州 深圳,南京 兰州 福州,海口 深圳,福州,宁波,温州,广州,兰州 北京,天津,大连,上海,杭州,南京,温州, 宁波,苏州,深圳,广州,厦门,海口,三亚, 福州,武汉,西安,兰州 上海,南京,苏州,杭州,温州,广州,厦门
差别化公积金贷款
契税,个人所得税
北京,天津,大连,上海,杭州,南京,温州, 宁波,苏州,深圳,广州,厦门,海口,三亚, 福州,武汉
资料来源:中原集团研究中心收集整理
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附录 要点六:土地供应放量 增值税上调 2010 年土地政策的着力点主要体现在两个方面: 一方面增加土地供应. 2010 年度住房用地计划拟供应量为 18 万公顷, 2009 与 年全国住房实际供地 76461 公顷,环比增长 135%,其中保障性住房,棚户区改造和中小套型商品房占比为 77%.另一方面加 强土地增值税清查.北京,上海,广州,杭州,武汉等地纷纷上调土地增值税预征率,传递政府从税收环节调控房地产的信号.
附表 6:2010 年土地政策列表 编号 政策名称
颁布日期
颁布单位
政策要点 土地国 19 条(1)确保保障性住房,棚户改造和自住性中小套型商品房建 : 房用地, 上述用地不低于住房建设用地供应总量的 70%; 土地出让成交后, (2) 必须在 10 个工作日内签订出让合同,合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年; (3) 房价过高,上涨过快的城市,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍 挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用. 明确土地增值税清算过程中若干计税问题,以减少开发商通过虚报开发费用等 方式来避税空间;土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发 票所载金额确认收入.未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销 售合同所载的售房金额及其他收益确认收入.销售合同所载商品房面积与有关 部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补,退房款的,应在计算土地增值 税时予以调整. 根据国家税务总局要求,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于 2%, 中部和东北地区省份不得低于 1.5%,西部地区省份不得低于 1%,各地要根据 不同类型房地产确定适当的预征率. 《通知》明确, (1)企业违约开发土地,因自身原因土地闲臵一年的,都将取 消竞买资格; (2)建立保障性住房项目行政审批快速通道,相关部门在受理后 10 天内核发建设用地规划许可证; (3)各类住房建设项目应当在划拨决定书 和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,开工之日起三年内竣工. 12 月 16 日,国土资源部就土地违法问题约谈 12 名地方官(5 个地级市和 7 个县级市的行政一把手) ,正式启动土地违法问责程序. (1)未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房,棚户区改造 住房,中小套型普通商品住房三类用地供应总量未达到住房用地供应总量 70%的市县,年底前不得出让大户高档商品住宅用地. (2)对招拍挂出让中溢 价率超过 50%,成交总价或单价创历史新高的地块,市,县国土资源主管部门 要在成交确认书签订(中标通知书发出)后 2 个工作日内,通过国土资源部门 户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》 , 分别上报国土资源部和省(区,市)国土资源主管部门. (3)对发现存在超面 积出让,捆绑出让, 毛地出让,住宅用地容积率小于 1,出让主体不合法等 违反政策规定的出让公告,及时责令市,县国土资源主管部门撤销公告,重新 拟定出让方案. (4)严禁保障性住房用地改变用地性质.
01
关于加强房地产用 地供应和监管有关 问题的通知
2010-3-8
国土资源部
02
关于土地增值税清 算有关问题的通知
2010-5-19
国税总局
03
关于加强土地增值 税征管工作的通知
2010-5-25
国家税务总局
04
关于进一步加强房 地产用地和建设管 理调控的通知
2010-9-27
国土资源部,住 房和城乡建设部
05
土地违法约谈
2010-12-16
国土资源部
06
关于严格落实房地 产用地调控政策促 进土地市场健康发 展有关问题的通知
2010-12-19
国土资源部
资料来源:中原集团研究中心收集整理 附表 7:主要城市土地增值税调整情况 城市 北京
土地增值税调整
从 2010 年 10 月 1 日起,容积率小于 1.0 的房地产开发项目,按照销售收入的 3%预征土地增值税;其他房地产开发项目, 按照销售收入的 2%预征土地增值税.房地产开发企业销售经适房,限价房等保障房取得的收入,暂不预征土地增值税. 上海按不同的销售价格确定土地增值税预征率.除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内, 外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为 2%;高于但不超过 1 倍的,预征率为 3.5%;超过 1 倍的,预征率 为 5%. 执行差别化土地增值税收.从 2010 年 7 月 1 日起,广州市上调房地产开发项目土地增值税预征率,普通住宅由原来的 1%调 整为 2%,非普通住宅 3%,别墅 4% 市区除保障性住房外,普通住房的土地增值税预征率为 2%,非普通住房,商业用房,其他用房的土地增值税预征率为 3%, 住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格 1 倍以上的土地增值税预征率为 5% 7 月,武汉市地税局调整预征率为:普通住宅 1.5%,非普通住宅 3%,非住宅类 5%,而核定征收率则相应调整为 3%,5%, 7%
上海
广州
杭州
武汉
资料来源:中原集团研究中心收集整理
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附录
附表 8:2010 年各省(区,市)住房供地计划汇总表(单位:公顷) 保障性住房用地 住房建设用地 行政辖区 供应总量 廉租房 经济适用房 合计 184748.9 7051.3 17402.3 北京 2500.0 10.0 200.0 天津 1740.0 0.0 228.0 河北 10825.9 292.3 427.4 山西 4730.0 357.3 674.6 内蒙古 10488.9 347.2 950.3 辽宁 12708.4 98.4 982.5 吉林 5564.9 237.8 166.3 黑龙江 8753.3 298.5 600.5 上海 1100.0 0.0 250.0 江苏 13009.5 155.9 1890.1 浙江 8239.9 115.4 460.0 安徽 10673.7 548.5 875.6 福建 4234.3 138.7 178.2 江西 4391.0 368.6 199.0 山东 18165.0 134.7 1091.4 河南 7372.4 452.0 1172.1 湖北 5548.1 305.2 433.7 湖南 3180.2 319.3 421.8 广东 7503.6 172.2 239.3 广西 5002.1 176.1 726.5 海南 1564.0 44.9 348.7 重庆 6449.0 264.9 1279.7 四川 8160.2 351.0 1033.3 贵州 4543.7 393.4 457.0 云南 4969.8 336.2 192.9 陕西 3465.9 297.5 795.9 甘肃 2420.4 240.5 243.7 青海 835.4 77.6 37.4 宁夏 1787.5 71.4 224.1 新疆 4821.7 446.0 622.5 数据来源:国土资源部 棚改房 用地 36605.6 820.0 0.0 3068.3 1355.0 3447.4 1576.8 2535.7 3525.5 450.0 2183.5 1920.0 2728.9 556.2 791.0 3364.2 1649.0 583.5 584.0 124.0 305.7 62.6 191.4 682.6 551.7 603.4 513.3 447.7 304.7 167.0 1512.4 中小套型 商品房用地 80431.0 720.0 1059.0 4104.9 1274.2 3465.1 7729.8 1630.4 2590.6 70.0 5288.2 3526.7 3969.8 2485.0 2030.3 9234.0 3176.7 2821.2 1022.1 4844.7 2431.0 672.5 3033.0 4137.4 2086.5 2408.9 1085.9 1011.5 158.6 838.6 1524.6 三类用地 占总量 76.6% 70.0% 74.0% 72.9% 77.4% 78.3% 81.7% 82.1% 80.1% 70.0% 73.2% 73.1% 76.1% 79.3% 77.2% 76.1% 87.5% 74.7% 73.8% 71.7% 72.8% 72.2% 73.9% 76.0% 76.8% 71.3% 77.7% 80.3% 69.2% 72.8% 85.1%
要点七:保障房建设 公租房是重点
附表 9:2010 年保障房政策列表 编号 政策名称 颁布日期 颁布单位 政策要点 (1)严格建设和准入管理.商品住房价格过高,上涨过快的城 市, 要大幅度增加经济适用住房供应, 并适当扩大供应范围. (2) 强化使用过程的监督.规定经济适用住房购房人在取得完全产权 以前,只能用于自住.对违规者,收回并取消其在 5 年内再次申 请购买或租赁各类政策性,保障性住房的资格. (3)加强上市交 易管理. 《指导意见》强调,新建公共租赁住房主要满足基本居住需求, 成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在 60 平方 米以下.同时强调,各地所建公租房只能租赁,不得出售.实行 谁投资,谁所有 ,投资者权益可依法转让. 《通知》 要求做好 2010-2012 年保障性住房建设规划和 十二五 住房保障规划编制工作.力争到十二五期末,人均住房建筑 面积 13 平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障. 支持和引导民间资本投资建设经济适用住房,公共租赁住房等政 策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策. (住房城乡建设部,发展改革委负责) 对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税;对 公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征等一系 列针对公租房的税收优惠政策. 从 2010 年起, 各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下, 可将现行从土地出让净收益中安排不低于 10%的廉租住房保障 资金,统筹用于发展公共租赁住房.
01
关于加强经济适用住房 管理有关问题的通知
2010-4-22
住建部
02
关于加快发展公共租赁 住房的指导意见
2010-6-8
住建部等 7 部委
03
关于做好住房保障规划 编制的通知 国务院办公厅关于鼓励 和引导民间投资健康发 展重点工作分工的通知 关于支持公共租赁住房 建设和运营有关税收优 惠政策的通知 关于保障性安居工程资 金使用管理有关问题的 通知
2010-6-13
住建部,国土部,发改委 等 6 部委
04
2010-7-26
国务院办公厅
05
2010-9-27
财政部,国家税务总局
06
2010-11-16
财政部,发改委及住建部
资料来源:中原集团研究中心收集整理
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