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联盟排行.人性联盟 REN建13:23:49,一,房地产开发投资运行特色,(一)房地产投资规模增高.随着鄂州市房地产市场局 势的连续向好,房地产开发投资规模不断扩展,投资额和施工面积两项指标均创历史新高.1-7月 ,全市67家有资质的房地产开发企业共投资6.1亿元,同比增长39.9%,房屋施工面积93.12万平方米 ,同比增长25.2%.,(二)房地产开发内部结构优化程度提高.近年来,鄂州市房地产开发内部结构 得到了有效的调剂,优化水平逐渐提高,基础上能满意鄂州市城市化建设及居民购房的须要. (1)住宅开发仍占房地产开发的主导位置,1-7月鄂州市住宅投资4.31亿元,占全部房地产开发的 70.8%,住宅施工面积占房屋施工总面积的比重高达92.8%.(2)高,中,低搭配更加公道.在住宅 建设中,别墅,高级公寓仅占16.14%,中,低档住宅占83.86%.(3)小户型比重提高.小户型住宅 从来倍受购房者青眼,自从国家出台90/70尺度后,房产商更是加大了小户型住宅的投入,1-7月,鄂 州市90平方米以下的住宅施工面积2233平方米,目前销售火爆,销售面积占施工面积的99.3%,高出 一般商品住宅62个百分点.,(三)房价持续走高.据统计,目前鄂州市城区商品住宅销售均价已到达 1678元/平方米,黄金地段楼盘直逼2000元/平方米.房价走高的主要因素有:1,土地成本加大.近 年来,因为建设用地量增加,可用地越来越少,加之国家压缩地根,严厉把持新建住宅用地,土地交 易也全面推行“招,拍,挂”,从而推进土地价格大幅度上涨.据市城投公司统计,目前 鄂州市商业用地均价亩平达60万元.地价的上涨,小高层,高层日渐成为市区房地产开发的主流,并直 接对房价形成了强盛的拉能源;2,住房品质提高.随着房屋配套设施的投入加大,住宅综合品质的 不断提升,导致了房屋成本的相应提高;3,资金占用成本提高.今年国家金融政策继续严控房贷资 金加之上半年的两次加息,开发商的资金压力显明加大; 4,建材及其它成本上涨.随着建造资料 价格及人工工资的上涨,拆迁难度的增长,报建用度及相干税收的增加等因素均加大了房产开发的 投入,加大了房屋修建成本.,(四)房屋销售增速高.上半年,全市房屋销售面积34.56万平方米 ,同比增长90.2%.在销售面积中,商品房住宅销售面积33.38万平方米,同比增长85.0%.去年下半 年以来开始火爆的股市与基金市场使得投资,投契性购房显著增多,导致房屋销售增速高涨.,(五 )资金供应平缓.上半年,鄂州市房地产企业到位资金8.46亿元,同比增长61.7%,增幅较上年高 42.1个百分点,其中绝大局部是自筹资金.海内贷款0.45亿元,仅占到位资金的5.3%,房地产业是资金 密集型行业,其资金很大程度上依附贷款,而今年上半年银行两次加息加大了资金压力,银行也慎 对信贷风险,作为贷款重要去向之一的房地产开发贷款也必将受到影响.,二,全年房地产市场瞻望
,预计2007年鄂州市房地产市场将坚持安稳的发展态势,房价不会呈现大幅增长.,1,从开发增长速 度看,增速趋缓.预计房地产开发投资将呈持续平稳增长态势.在鄂州社会经济发展“十一五 ”规划中,明白提出全社会固定资产投资年均增长14.3%,五年累计完成投资198.3亿元,力争 全社会固定资产投资年均增长18%的发展目标,给房地产的开发投资带来了发展空间.同时随着居 民收入和生活水平的不断提高,本身改善寓居前提的市场需求不断扩大,将会继续拉动房地产投资 的增长,但增长速度可能放慢.,2,从供求关系来看,趋于平衡.在供应方面,受土地政策,资金 政策的制约,房地产供应量将有所放缓,鄂州市今年上半年新开工面积54.52万平方米,同比增长 20.7%,其中住宅新开工面积51.87万平方米,同比降低30.9%,在施工面积中,很大部分是续建面积 ,将于今年转为竣工面积并开盘销售.同时,在需求方面,经过前几年快捷开释的自住型需求在高 房价的影响下将有所削弱,随着生活品质的提高,改良型需求将会保持绝对稳固,而投资型需求在 房价增速趋缓,成本不断加大的高风险下将大幅减少.供应与需求的差距将进一步缩小,并将趋于 均衡.,3,从房屋销售价钱看,稳中缓升.预计房价将稳步小幅度增加,经由了政策及市场浸礼后 的2007年房地产市场,将面临产品形态,产品品德,土地供求关联,屋宇供求关系等四大变更,在 宏观政策调控下,跟着土地获取的难度跟本钱的增添.为获取更大的利润空间,房地产开发企业将 开端改变以往着重开发范围的做法,产品向着精致化,个性化方向持续发展.这样一来,产品状态 和品质将会有所进步,但成本和危险也将增大,而带给市场的表示就是房价上涨.,三,确保房地产 行业健康发展的多少点倡议,1,提高房地产开发企业的竞争实力.随着国家一系列增进房地产业健 康发展措施的逐步落实到位,企业经济实力就成为房地产企业参加竞争的最重要砝码.鄂州房地产 企业经过这些年的发展,登记注册企业近150家,但整体实力不强.在有开发工作量的24家房地产企 业中,不一家二级以上资质企业,而三级资质企业也仅有10家,三级以上资质企业仅占四成.面对 房地产开发企业的现状,房地产主管部门应严格节制“进口”,在加强管理与引导的基 础上,通过市场优越劣汰,紧缩开发企业的数目,走规模化经营之路.各房地产企业在新的情势下 ,应不断加大改制,重组力度,强强结合,适应市场需要,加强资金的运筹能力,提高经济实力与 竞争才能.,2,认真贯彻国度有关调控政策,切实增强对房地产开发的治理.近年来,国家出台了 一系列宏观调控办法.应依据鄂州的实际情形,从土地供应,市场准入,名目审批,银行信贷等方 面入手,当真贯彻落实国家各项调控措施,.同时,还必需建破包含投资增幅,土地供给,银行信贷 ,资金起源,开发构造,销售率及空置率,房屋销售及土地购买价格等在内的预警监管指标系统 ,树立相应的信息表露制度及部分监管义务制度,进一步完美房地产市场宏观调控接洽会议轨制 ,及时处置和解决行业发展中存在的问题,领导市场感性投资和花费.,3,鼎力标准房地产市场秩 序.要深刻发展房地产交易秩序专项整治,加强对房地产开发建设,销售的全程监管,继承加大房 地产市场守法违规案件的查处力度,防备和禁止各种躲避结构调整政策,变相囤积房源行动,严格 查处哄抬房价,捣乱市场秩序的房地产交易.,4,踊跃引导房地产开发的投向,,加快住房结构调整 .房地产开发“产品”要适应市场需要,主管部门就要加强对房地产市场的调研工作并 加以引诱.在住宅开发方面,根据目前市民的收入程度,应把开发的重点放在多建造一些中,低档 住房上.根据各消费群体的需求,可适时推出小户型的公寓,休闲型的老年公寓,由单一的商业住 宅向生态型,健康型,人道化住宅过渡.根据当前的消费新理念,可推出融入科技元素的节能环保 型住宅.在商业营业用房和办公楼的开发方面,也应根据市场的需要来断定开发的投向,切忌盲目 性,尽量防止市场多余问题的产生.,为提高城市综合承载力,今年市政公用基础设施建设的思路是 关注民生,量力而行,凸起重点,完善功能,建设总投资约需13.9亿元,当年打算实现投资8.1亿元 ,重点实行“十大工程”:一是续建工程,包括城市中轴线西段(即发展大道东段和双 港大桥),发展大道西段,樊蒲路,杨湖路,樊口污水处理厂,寿昌大道,文苑路,学府路,寒溪 路,沿江大道北门段等10项;二是新建工程,包括迎宾大道,凤凰大桥,城市中轴线东段,汇贤路

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