第六章? 投资性房地产

（一）教学目的和要求

通过本章学习，掌握投资性房地产的确认、计量及投资性房地产的转换和处置的基本理论和会计处理

（二）教学内容

第一节 投资性房地产概述

第二节 投资性房地产的确认和初始计量

第三节 投资性房地产的后续计量和后续支出

第四节 投资性房地产转换和处置

（三）重点、难点

1、重点：投资性房地产的确认、计量及投资性房地产的转换和处置的基本理论和会计处理

2、难点：投资性房地产的转换和处置的会计处理

第一节? 投资性房地产概述

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。

一、投资性房地产的概念

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产业务是一种经营性活动。其主要形式有两种：一是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为；二是持有并准备增值后转让的土地使用权（在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少）。不管是出租房地产的租金收入还是增值后转让土地使用权的增值收益，均是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

对于大部分企业而言，投资性房地产业务是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

二、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，以及在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。

对于以经营租赁方式租人土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投瓷性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

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