大唐花园总体营销思路
目 录
前 言
别墅市场分析
本案分析
基本立意
推广策略
推广主题
包装方式
结语
大唐花园总体营销思路
前 言
综观上海的别墅市场,可谓林林总总,遍地开花.即使本案周围,也有不少别墅物业.要想在如此众多的各类别墅中脱颖而出,争得市场,如果没有产品本身的创新,以及推广诉求的出新出奇,并能切中目标市场的心理,那显然是不行的.
为此,本案的推广思路必须在产品创新,诉求新奇这两方面着力挖掘,推敲提炼,以形成一个统领整个营销过程的推广理念,指导和规范各环节,各阶段的具体的推广形式和实施.
而无论是产品创新,还是诉求新奇,都不能为"新"而"新",都必须根植于特定的目标群体,符合和满足他们特定的消费需要.包括现实需求和潜在需求,唯其如此,方能有的放矢,卓见成效,激起目标市场的倾心与向往.
正是基于这一认识,本文拟将从基本立意,推广策略和主题,包装方式等诸方面逐一展开.以理出一条基本线索,构成营销推广的总体框架.
二,别墅市场分析
别墅历史沿革
近期及当前别墅市场
(三)九亭概况
(四)别墅形态发展
(五)区域市场
别墅市场分析
别墅历史沿革
上海素有"万国建筑博览会"之称,百年沧桑巨变,东西文化交融,上海留下了众多风格迥异,造型丰富的别墅建筑(花园住宅),开埠以后到解放期间,上海花园住宅的发展,大致经历了三个阶段.
从开埠到第一次世界大战期间,外籍传教室和外国商人初到上海,在黄浦江两岸建造一些四坡顶的简单"洋房".
第二阶段是1920年后,随着租界的扩张,花园洋房日渐增多,并且在一战结束后,经济逐渐恢复和繁荣,上海出现建筑花园洋房的高峰期.
第三阶段是1944年以后,有些巨商富贾为避市场通货膨胀,转向投资花园住宅,这是近代花园住宅发展的尾声.总体而言,在建国前后近百年中,上海共有各种风格的花园住宅160余万m2,大多是模仿国外住宅的建筑造型,适当沿用中国传统住宅的布置,形成中西合并璧的建筑格局.
从建筑造型上分大致可归纳为以下几种:
精致华丽并具宫廷风格的仿古典式(王伯群住宅,盛宣怀住宅);
朴实而具乡土风味的乡村别墅式(沙逊别墅,丁香家园);明朗宽敞的西班牙式(周公馆,丁贵堂住宅);
紧凑而简约实用的美国殖民地式(朱敏堂住宅);
标新立异而无固定风格的混合式样(严同春住宅,马勒住宅);
注重使用功能的现代式(吴同文住宅).
(二)近期及当前别墅市场
解放后,到改革开放前这段时间,上海的别墅市场发展缓慢.改革开发后,外资引进加快步伐,外籍人员越来越多地涌入上海,使上海的建筑市场重新焕发生机.
90年代初,随着改革开发进一步深入,更多的外商在沪投资.由此形成别墅市场的第一个发展高峰.相关数据表明,1992年上海的外籍别墅批准开发量达最高峰(约150万m ).1993年,上海市外销别墅批准预售上市量达50万m 高峰.
在93年以后到98年这段时间,上海别墅市场的发展速度有所减缓.
98年底开始,上海的别墅市场迎来又一个高峰期.由于WTO加入在即,上海人均GDP值稳步增长(将近世界中等发达国家的水平),再加上汽车价格的下调及汽车消费的日益普及,上海的别墅市场,也随着整个房地产市场的回升而有触展反弹之势.尤其是内销别墅市场发展迅速,莘松地区由于地铁交通的便利及闵行,松江对别墅市场的重视和统一规划,出现了很多居家型中档别墅.至2000年,整个上海的别墅市场,无论是销售面积,还是销售金额,占整个商品房销售的比例不断上升.另外,由于97年以来,批准开发量一直为零,物业自身的稀有性也将加快别墅的销售.可以说,别墅市场将来会有更大的发展空间.
楼盘名称

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